Bail commercial ou bail professionnel : comment choisir ?

La loi autorise les parties relevant en principe du statut des baux professionnels à se placer sous celui des baux commerciaux. Quel intérêt ?

Qui relève du statut des baux professionnels ?

Le bail professionnel s'applique automatiquement :

  • aux professionnels non commerçants : activités juridiques, médicales, paramédicales, architectes, géomètres, ingénieurs conseils, bureaux d'études, agents d'assurance, comptables, entraîneurs et éleveurs de chevaux, centres équestres, garde d'enfants, professeurs à domicile (sauf s'ils exploitent un établissement d'enseignement), ouvriers à domicile, activité de conseil en stratégie et organisation ... ;
  • aux sociétés exerçant une activité professionnelle ;
  • aux associations exerçant une activité lucrative de manière habituelle.
Toutes ces personnes peuvent volontairement soumettre leur bail au statut des baux commerciaux.

Sont exclus du statut des baux professionnels :

  • les établissements publics ;
  • les activités artistiques lorsqu'il y a cotisation à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques ;
  • le conseil en stratégie et organisation ;
  • les associations culturelles.

Quelles sont les différences entre le bail commercial et le bail professionnel ?

Des différences assez importantes entre bail commercial et bail professionnel


Bail commercial Bail professionnel
Rédaction du bail Rédaction par écrit fortement recommandée, car le bail verbal pose des problèmes de preuves quant aux activités autorisées et aux obligations de chacune des parties. Rédaction par écrit obligatoire. Le contrat de bail fixe les règles entre les parties.
Durée 9 ans minimum 6 ans minimum
Loyer Librement fixé entre le bailleur et le locataire. Librement fixé entre le bailleur et le locataire.
Révision du loyer Tous les 3 ans selon l'ILC, l'ILAT ou de l'indexation conventionnelle. Révision et modalité librement fixées dans le bail.
Charges Les dépenses d'entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire. Les charges liées à la propriété des locaux incombent au bailleur. Sans clause précise, le bailleur supporte les charges qui sont liés à la propriété.
Frais déductibles Le locataire doit avancer plusieurs frais : le paiement d'un pas-de-porte (= droit d'entrée) et les honoraires de l'éventuel notaire. Ces frais sont déductibles du revenu imposable du locataire. En revanche, le droit au bail n'est pas déductible. Les frais de bail et les loyers sont déductibles du résultat imposable du professionnel libéral. Les frais d'acquisition du droit au bail peuvent être amortis de la 1re à la 3e année.
Fin du bail Le locataire peut donner congé au terme de 3, 6 et 9 ans. Il doit le faire au moins 6 mois à l'avance par huissier. Seul le locataire peut donner congé avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant la date souhaitée.
Renouvellement Droit au renouvellement sauf versement par le bailleur d'une indemnité d'éviction. Reconduction tacite pour 6 ans sauf congé par le bailleur ou le locataire, au moins 6 mois avant l'échéance.
Sous-location Interdiction sauf autorisation expresse du bailleur. Autorisation sauf clause contraire.

Comment faire son choix entre bail commercial et bail professionnel ?

Si le souci du locataire est avant tout la stabilité, celui-ci a intérêt à opter pour le statut des baux commerciaux. Car même si le bailleur dispose de plusieurs possibilités d'éviction de son locataire, celle-ci ne peut intervenir que dans les cas fixés par la loi et le contraint à verser une indemnité d'éviction au locataire.

Si sa préoccupation principale est de pouvoir quitter les lieux quand il le souhaite, le statut des baux professionnels paraît le plus adapté. Le locataire peut quitter les lieux à tout moment en cours de bail moyennant un préavis de 6 mois. Mais corrélativement, il n'a aucune assurance quant à la reconduction ou le renouvellement de son bail.

Modèles de bail commercial et bail professionnel

Vous trouverez un modèle de bail professionnel et bail commercial (Word et PDF) à jour des dernières lois que vous pouvez remplir directement en ligne.

Comment opter pour le statut des baux professionnels ?

Pour opter pour le statut des baux commerciaux alors que c'est celui des baux professionnels qui aurait dû s'appliquer, il faut impérativement que :

  • le titre du bail soit "bail commercial" ;
  • le contrat mentionne que le bail est placé sous le régime du décret 56-960 du 30 septembre 1953 ;
  • et, que les différentes dispositions du bail soient conformes à ce décret.

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