Apport d'un immeuble à une SCI : formalités

Il est possible de faire apport d'un immeuble au capital d'une SCI. Quelles formalités faut-il effectuer ?

Apport d'un immeuble à une SCI : l'envoi d'une déclaration d'aliéner

Avant d'apporter un immeuble à une SCI, il faut auparavant vérifier si celui-ci ne se situe pas dans un périmètre donnant le droit à la commune, l'État ou le département d'empêcher l'apport en exerçant son droit de préemption. C'est le cas si le bien se situe dans une zone d'aménagement différé (Z.A.D.) ou dans un espace naturel sensible.

En quoi consiste le droit de préemption ?

L'apport en société est assimilé à la vente de l'immeuble pour l'exercice du droit de préemption. Le droit de préemption est le droit pour la commune, le département ou l'État d'acheter en priorité un bien immobilier mis en vente sur son territoire.

Le but est de pouvoir réaliser une opération d'intérêt général : équipements collectifs, développement économique, lutte contre l'insalubrité...

Comment s'exerce le droit de préemption ?

Si le bien se situe dans un de ces périmètres, il faudra consulter préalablement l'administration au moyen du formulaire cerfa n°10072*02 "Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à l'un des droits de préemption prévus par le code de l'urbanisme".

Celui-ci comporte notamment la déclaration de la valeur d'apport.

L'autorité compétente a deux mois, à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner, pour notifier au propriétaire soit son refus d'acquérir l'immeuble, soit sa décision de préempter au prix indiqué, soit son offre d'acquérir à un autre prix.

Apport d'un immeuble à une SCI : la réalisation d'un acte d'apport

L'apport d'un bien immobilier à une SCI constitue une mutation, il doit donc faire l'objet d'un acte notarié.

Le plus souvent, les statuts constatant l'apport seront directement établis par le notaire, qui effectuera les formalités de publicité au Service de publicité foncière . Les statuts peuvent aussi être établis par acte sous seing privé et un acte d'apport indépendant établi par un notaire.

Apport d'un immeuble à une SCI : la publication au Service de publicité foncière

L'apport d'un immeuble doit donner lieu à une publication au Service de publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble. La publication doit intervenir après la signature des statuts mais avant l'immatriculation de la SCI. Afin d'être publié, l'acte d'apport doit être notarié ou avoir été authentifié devant notaire.

La publication reste obligatoire lorsque la SCI est constituée entre les seuls copropriétaires indivis de l'immeuble ou qu'il s'agit d'un apport en usufruit. L'omission de cette formalité pourrait entraîner la responsabilité du gérant de la SCI.

Apport d'un immeuble à une SCI : les plus-values immobilières et les droits d'enregistrement

L'apport d'un bien immobilier à la SCI entraîne l'imposition de la plus-value éventuelle sur ce bien. De plus, si l'immeuble a été financé par un emprunt dont le capital restant dû est également transmis à la SCI, des droits d'enregistrement seront à verser.

Les plus-values immobilières

L'apport d'un immeuble dans la SCI constitue une mutation susceptible de donner lieu à la constatation d'une plus-value immobilière. La plus-value pouvant en résulter est déterminée en tenant compte de la valeur réelle du bien apporté, qui est équivalente à la valeur des droits sociaux remis par la SCI en rémunération de l'immeuble qui lui est apporté.

Si l'apport de l'immeuble est effectué par un particulier, il faudra appliquer le régime des plus-values des particuliers.

Si l'immeuble apporté à la société civile dépend de l'actif immobilisé d'une société soumise à l'IS, d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ou encore est affecté à l'exercice d'une profession non commerciale, il faudra appliquer le régime des plus-values professionnelles.

Les droits d'enregistrement

Le régime fiscal des apports est indépendant de la nature des immeubles apportés. Il dépend, en revanche, de la qualité de l'apporteur et du régime d'imposition de la SCI.

Dans le cas d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, un apport pur et simple d'immeuble - qu'il soit à usage d'habitation ou à usage commercial - est exonéré de droit fixe (CGI art. 810 bis). Un apport à titre onéreux (prise en charge de l'emprunt pesant sur l'immeuble, par exemple) sera en revanche assujetti aux droits d'enregistrement.

Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, l'apport de l'immeuble est assujetti aux droits de mutation à titre onéreux.