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Bail d'habitation : que faire lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations ?

Tout manquement du locataire peut donner lieu à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, à une action en résiliation judiciaire.

Le bail comporte une clause résolutoire

En signant un contrat comportant une clause résolutoire, le locataire accepte que la violation de l'une des obligations visées par la clause entraîne la résiliation pure et simple du bail.

La clause résolutoire vise la faute commise par le locataire

La portée de la clause résolutoire se limite à ce qui est explicitement prévu. Par exemple, la clause résolutoire qui ne vise que les impayés de loyer ne peut pas servir en cas de non-paiement des charges ou de défaut d'assurance.

Attention, une clause résolutoire ne peut viser que quatre situations :

  • le non-versement du dépôt de garantie,
  • le défaut de paiement du loyer ou des charges (provisions sur charges ou montant réclamé lors de la régularisation),
  • le défaut d'assurance des risques locatifs,
  • les troubles du voisinage dont le locataire est l'auteur.

Toute clause résolutoire qui prévoit sa mise en oeuvre pour un autre motif est nulle (article 4 g de la loi du 6 juillet 1989).

Si la faute commise par le locataire est visée par la clause résolutoire, le bailleur doit s'adresser au juge pour qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire. Le juge devra prononcer la résiliation du bail sans pouvoir tenir compte de l'importance de la faute. Mais il peut aussi accorder des délais de paiement au locataire (délais de grâce).

Résiliation de plein droit et résiliation judiciaire

Compte tenu de la complexité de la constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire, le bailleur peut avoir intérêt à ne pas l'invoquer lorsque la faute du locataire est évidente et à demander la résiliation judiciaire.

L'issue est généralement plus rapide et la procédure moins formaliste, mais le juge ne prononcera pas forcément la résiliation du bail.

La clause résolutoire ne vise pas la faute commise par le locataire

Lorsque la clause résolutoire ne vise pas la faute commise par le locataire, le bailleur se retrouve dans la même situation que si le bail ne comportait pas de clause résolutoire.

Par conséquent, il n'est pas garanti que le juge prononcera la résiliation du bail.

Le bail ne comporte pas de clause résolutoire

Le bailleur doit s'adresser au juge non pas pour qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire, mais pour qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire, sur la base de l'article 1217 du Code civil. Par conséquent, le juge aura le choix entre résilier le bail ou envisager une autre peine (par exemple, une condamnation sous astreinte à régulariser sa situation).

Avant de saisir le juge, le bailleur doit adresser une lettre de mise en demeure au locataire et essayer de trouver une solution à l'amiable. La caution doit être alertée de la situation par lettre simple. En l'absence de résultats, le bailleur doit assigner le locataire devant le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.

En cas de dette locative, le juge pourra octroyer des délais de paiement au locataire et :

  • décider que la dette reportée porte intérêt à un taux réduit ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital,
  • subordonner l'octroi des délais de paiement à l'accomplissement, par le locataire, d'actions destinées à faciliter ou à garantir le paiement de la dette (versement des allocations logement au bailleur, par exemple).

Une fois cette étape franchie, le bailleur devra encore obtenir l'expulsion du locataire.

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