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Le locataire peut-il résilier son bail d'habitation pour vice caché ?

Le propriétaire est responsable des vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance du locataire, même s'il les ignorait lui-même lors de la conclusion du bail.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Un vice caché est un défaut qui n'est pas apparent lors de la signature du bail et qui rend le logement, partiellement ou totalement, impropre à l'usage auquel il est destiné.

Conditions

Pour pouvoir faire jouer la garantie des vices cachés, trois conditions doivent être remplies :

  • le défaut est grave. Cela suppose qu'il rende le logement impropre à l'usage auquel on le destine ou diminue tellement cet usage, que le locataire n'aurait pas accepté la location ou ne l'aurait acceptée que pour un loyer inférieur s'il l'avait connu. La garantie joue pour tous les vices ou défauts qui empêchent la jouissance du logement mais il n'est pas nécessaire que les vices rendent la jouissance complètement impossible. Il suffit qu'ils soient de nature à entraver la jouissance du locataire et à lui causer un trouble véritable,
  • le défaut est antérieur à la location,
  • le défaut était caché, c'est-à-dire non apparent, ni perçu ni perceptible lors d'un minimum de vérifications.

Exemples

À titre d'exemple, les tribunaux ont estimé le propriétaire responsable des vices cachés suivants :

  • descellement d'une barre d'appui d'une fenêtre,
  • mauvais état des canalisations,
  • effondrement du plancher,
  • fuite de la toiture,
  • infestation du logement par des puces,
  • impossibilité d'utiliser la cheminée.

Le propriétaire peut partiellement s'affranchir de la garantie des vices cachés en insérant une clause travaux dans le bail.

Comment demander au propriétaire de remédier au vice caché ?

Avant de saisir la justice, le locataire peut tenter une démarche amiable auprès du propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l'absence de réaction de sa part, le locataire devra saisir le tribunal compétent, à savoir le tribunal de grande instance dont dépend la commune où est situé le logement. Il devra obligatoirement se faire assister par un avocat.

Quelles sanctions encourt le propriétaire ?

Une fois juridiquement reconnue la présence du vice caché, plusieurs possibilités s'offrent au locataire :

  • demander une indemnité et/ou la réparation du préjudice subi,
  • demander la résiliation du bail (avec dispense de préavis).

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