Saisie immobilière : la vente amiable


LES GUIDES JURIDIQUES

Lors d'une saisie immobilière, vous avez la possibilité de demander la vente amiable de votre bien, ce qui vous permettra d'obtenir un prix plus élevé que s'il était vendu aux enchères.

La possibilité de vendre vous-même votre bien

Avant l'audience d'orientation

Vous n'êtes pas obligé d'attendre l'audience d'orientation pour demander à vendre vous-même votre bien. Vous pouvez en prendre l'initiative dès l'instant où le commandement de payer valant saisie vous a été signifié, avant même toute assignation à l'audience.

Le juge statue alors sans attendre l'audience d'orientation :

  • S'il accepte votre demande, sa décision suspend le cours de la procédure. Le juge va alors fixer un montant en-dessous duquel votre bien ne peut être vendu et la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée, pour vérifier la réalisation de la vente.
  • Si le juge rejette votre demande, elle ne peut plus être présentée à l'occasion de l'audience d'orientation, la décision de rejet ayant autorité de la chose jugée.

Vous avez tout intérêt à vous rapprocher de votre créancier ou de son avocat pour convenir d'un règlement amiable afin d'éviter que les frais de poursuite ne s'accumulent.

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Au cours de l'audience d'orientation

Avant la décision de vente forcée qui sera éventuellement prononcée par le juge de l'exécution à l'issue de l'audience d'orientation, vous avez la possibilité de demander la vente amiable de votre bien.

Cette demande peut être formulée oralement pendant l'audience et ne nécessite pas que vous soyez assisté par un avocat.

Il vous est conseillé de produire des justificatifs attestant de votre bonne foi et de votre volonté réelle de vendre, par exemple un mandat de vente et, idéalement, un compromis.

Les modalités de réalisation de la vente amiable

Préparation de la vente

Vous devez accomplir toutes les démarches nécessaires à la vente (recherche d'un acquéreur, d'un notaire...) dans les délais fixés par le juge dans son jugement autorisant la vente amiable. Si votre créancier le demande, vous devrez également lui rendre compte des démarches que vous avez accomplies.

Vous pouvez signer des contrats préparatoires, compromis de vente ou promesses de vente. Si une somme vous est promise par l'acquéreur, celle-ci doit être consignée pour être incluse dans la distribution.

Conclusion de la vente

La vente amiable est passée devant un notaire librement choisi par vous et votre acquéreur. Vous pouvez insérer dans les contrats les clauses que vous souhaitez, sous réserve de certaines exceptions :

  • les stipulations doivent respecter les conditions particulières fixées par le juge de l'exécution dans son jugement autorisant la vente amiable ;
  • l'article 2203 du code civil interdit toute vente à tempérament.
C'est le notaire qui doit s'assurer du respect de ces conditions.

La vente amiable est assimilée à une vente volontaire et produit donc les mêmes effets. Dès lors, vous êtes tenu des garanties légales et des obligations qui pèsent sur tout vendeur.

Le contrôle de la réalisation de la vente amiable au prix fixé par le juge

Avant la réalisation de la vente

Si vous n'accomplissez aucune démarche, votre créancier peut saisir le juge afin de voir reprendre la procédure de vente forcée, même si le délai qui vous a été accordé n'est pas expiré.

Si le juge fait droit à sa demande, il ordonne la reprise de la procédure de vente forcée. Vous ne pourrez pas faire appel.

La reprise de la procédure produit des effets différents selon le moment où a été rendu le jugement autorisant la vente amiable :

  • S'il a été rendu avant l'audience d'orientation, il entraîne la fin de la suspension de la procédure de vente forcée. Celle-ci doit alors reprendre au stade où elle a été suspendue. Une audience d'orientation aura donc lieu.
  • S'il a été rendu à l'issue de l'audience d'orientation, vous n'êtes plus autorisé à soulever de nouvelles contestations ou des demandes incidentes. La procédure se poursuit par la vente forcée de votre bien.

Après la vente

Si la vente est conclue dans le délai fixé par le juge et que l'acquéreur en a consigné le prix, le juge constate la vente et le notaire qui s'est occupé de la vente répartit le prix entre les créanciers.

Si la vente n'a toujours pas été conclue, le juge ne peut vous accorder un délai supplémentaire qu'à la seule fin de permettre la rédaction de l'acte authentique de vente et à condition que vous justifiez d'un engagement écrit d'acquisition. Dans le cas contraire, il ordonnera la reprise de la procédure de vente forcée.

Votre client refuse de payer sa facture ?

En plus de perturber la gestion de votre entreprise, une facture impayée équivaut à une perte qui vous coûte cher. Les factures impayées poussent chaque année 15.000 d'entreprises au dépôt de bilan en France !

Mais un impayé n'entraîne pas seulement une perte de chiffre d'affaires. Outre le temps consacré à ce problème, vous devez également prendre en charge les frais de recouvrement liés à la procédure engagée. C'est pourquoi il est important d'agir dès les premiers signes d'impayé.

Le guide "Réussir à se faire payer" a précisément pour but de vous guider dans cette démarche.

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