SCI ou nom propre : lequel choisir ?

Vous souhaitez mettre en location un immeuble qui vous appartient. Est-il plus avantageux de le conserver en votre nom ou de créer une SCI ? Quelle est l'option la moins coûteuse ? Comment sécuriser les autres éléments de votre patrimoine en cas de difficultés financières ?

SCI ou nom propre : quelle est l'option la moins coûteuse fiscalement ?

Etre propriétaire en nom propre ou par le biais d'une SCI revient quasiment à la même chose. La SCI ouvre elle aussi droit aux dispositifs Robien et Borloo et présente trois avantages supplémentaires :

  • même si les loyers encaissés par la SCI restent imposables au nom des associés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, la constitution d'une SCI permet de réaliser des économies ;
  • les intérêts des emprunts souscrits par la SCI pour l'achat d'un immeuble quel qu'il soit, sont déductibles des revenus fonciers, alors que le propriétaire en nom propre ne peut déduire que ceux de sa résidence principale ;
  • les loyers versés à la SCI pour la location du local constituent une charge déductible, ce qui permet de réduire le montant des BNC et donc des cotisations sociales.

En cas d'achat de la résidence principale dans le cadre de la SCI, les associés ne pourront pas utiliser leurs PEL, recourir au prêt à taux zéro et autres prêts conventionnés.

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SCI ou nom propre : quelle est l'option la plus sécurisante ?

Pour deux personnes non mariées, la détention du logement commun en SCI offre plus de protection en cas de décès du partenaire. Cela évite que les héritiers de la personne décédée n'exigent que le survivant quitte le logement.

Contrairement à ce que l'on croit, la constitution d'une SCI ne protège pas davantage en cas de difficultés financières. Les associés de la SCI répondent indéfiniment des dettes sociales proportionnellement à leur part dans le capital social.

De même, si l'activité est exploitée en entreprise individuelle, les créanciers impayés pourront revendiquer les parts de la SCI en paiement de leur dette. En pratique, la détention d'un bien immobilier à travers une société civile immobilière constituée par une ou plusieurs personnes rend parfois vaine une saisie de parts sociales ou de l'immeuble.

SCI ou nom propre : quelle est l'option la plus simple à gérer ?

La SCI est une véritable société. Cela implique la réalisation de formalité diverses comme la rédaction des statuts de la société, la tenue d'une assemblée générale annuelle, d'une comptabilité, la souscription d'un compte propre à la société auprès d'une banque... , et ce même si les associés sont membres d'une même famille.

Le détenteur d'un bien en nom propre devra se contenter de déclarer ses revenus fonciers sur sa déclaration d'impôt sur le revenu.