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SCI ou indivision ?


LES GUIDES JURIDIQUES DE L'ENTREPRISE

Lorsque plusieurs personnes, généralement les membres d'une même famille, détiennent ensemble un bien immobilier de manière directe, on dit que celui-ci obéit au régime de l'indivision, régime peu souple et source de conflits. L'utilisation d'une SCI permet une gestion mieux organisée et plus pérenne du bien.



Les inconvénients de l'indivision et les avantages de la SCI


Les inconvénients de l'indivision

Tout projet allant au-delà de l'exploitation normale du bien requiert l'assentiment de tous les indivisaires. C'est en effet la règle de l'unanimité qui s'applique. Les indivisaires détenant au moins les 2/3 des droits dans l'indivision peuvent cependant demander au Tribunal de grande instance la mise à l'écart de la règle d'unanimité et l'autorisation de vendre le bien (article 815-5-1 du Code civil).

L'un des autres inconvénients de l'indivision consiste en la possibilité pour tout indivisaire de demander le partage du bien (article 815 du Code civil). Par conséquent, si un indivisaire souhaite sortir de cette situation juridique, il peut provoquer le partage. Les autres indivisaires devront alors soit racheter les droits indivis de l'indivisaire sortant, soit accepter la vente du bien indivis, suivie du partage du prix entre tous les indivisaires.

Il faut également noter que toute mesure de partage donne lieu au paiement d'un droit de partage égal à 1,10% de la masse partagée. Celui-ci pourra être écarté en cas de vente du bien, lorsque l'acte de vente prévoit une répartition immédiate du prix de vente.


Les avantages de la SCI

En apportant l'immeuble à une SCI, les indivisaires reçoivent des parts sociales qu'ils peuvent vendre. La SCI confie sa gestion au gérant, les statuts venant délimiter ses pouvoirs.



Comparaison Indivision/SCI


Durée

La SCI repose sur un contrat d'une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans. Il s'agit d'un avantage certain en termes de stabilité de gestion du bien, particulièrement en cas d'emprunt auprès d'un établissement bancaire dans le but de financer l'acquisition de l'immeuble. En effet la durée de remboursement est généralement supérieure à 15 ans.

L'indivision inorganisée est très instable car chaque indivisaire peut y mettre fin quand il le souhaite.

En cas de rédaction d'une convention d'indivision, deux situations sont possibles :

  • soit la convention est à durée indéterminée. L'indivision pourra prendre fin par l'effet d'une demande en partage formulée par un ou plusieurs indivisaires,
  • soit la convention est à durée déterminée. Sa durée maximale est de 5 ans, renouvelable avec l'accord unanime des indivisaires.


Entrée de personnes étrangères

Les indivisaires ne bénéficient d'un droit de préemption que dans le cas de la cession à titre onéreux de droits indivis.

Au contraire, il est possible de fermer la SCI grâce aux clauses d'agrément : l'arrivée d'un nouvel associé ou la cession de parts entre associés pourra nécessiter l'accord de tous les associés.


Gestion et administration

La gestion courante de l'indivision est assurée par les indivisaires. Il faut le consentement unanime des indivisaires, sauf pour les actes de conservation qui peuvent être effectués librement par chaque coïndivisaire.

En cas de signature d'une convention d'indivision, les décisions sont principalement prises par le gérant qui pourra passer seul les actes d'administration. Les actes de disposition pourront être votés par la majorité des indivisaires, sauf la décision de vendre l'immeuble qui nécessite toujours l'unanimité.

A l'inverse, le gérant d'une SCI a les pouvoirs les plus étendus vis-à-vis des tiers dans la mesure où il agit dans le cadre de l'objet social. Des clauses statutaires peuvent venir limiter ses pouvoirs.



Vente de l'immeuble

La décision de vendre l'immeuble doit être prise à l'unanimité des indivisaires, sauf en cas de demande en justice d'autoriser la vente.

Si une convention d'indivision a été rédigée, la vente de l'immeuble nécessitera l'unanimité des indivisaires.

Dans le cadre d'une SCI, les associés peuvent librement aménager cette situation. Les statuts peuvent ainsi prévoir que le gérant aura seul le pouvoir de vendre l'immeuble ou que la décision devra être prise par l'assemblée des associés.