Comment rompre un bail professionnel ?

Le bailleur ne peut rompre un bail professionnel qu'à son terme. En revanche, le locataire peut rompre son bail à tout moment.

Le bailleur peut rompre le bail à son terme

Le bailleur peut donner congé au locataire pour la fin du bail, s'il ne souhaite pas le renouveler. Il doit alors respecter un préavis de 6 mois.

Il ne peut pas, en revanche, donner congé au locataire en cours de bail mais, si le locataire a commis des fautes, peut poursuivre la résiliation du bail en justice ou faire jouer la clause résolutoire qu'il contient.

La fin d'un bail professionnel présente plusieurs particularités :

  • le congé n'a pas à être motivé, le locataire professionnel ne bénéficiant pas du droit au renouvellement accordé aux titulaires d'un bail commercial,
  • le bailleur n'est pas non plus tenu de lui verser une indemnité d'éviction,
  • lorsque les locaux loués sont repris pour être vendus, le locataire sortant ne bénéficie pas du droit de préemption accordé au locataire d'un logement, sauf si le bail est à usage mixte professionnel et d'habitation.

Le bailleur peut résilier le bail pour inexécution des obligations du locataire

Si le locataire n'exécute pas les obligations découlant des clauses du contrat, le bailleur dispose d'un recours dont les modalités sont différentes selon que le bail contient ou non une clause résolutoire.

Absence de clause résolutoire

Si le bail n'a rien prévu, le bailleur peut obtenir en justice la résiliation du bail. Il doit en faire la demande devant le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble. En toute hypothèse, une mise en demeure préalable n'est pas nécessaire à la demande en justice.

Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation souverain du manquement du locataire à ses obligations. Il peut ainsi ne pas prononcer la résiliation mais accorder des dommages et intérêts au bailleur ou refuser la résiliation si l'infraction est sans gravité.

Parmi les faits susceptibles d'entraîner la résiliation du bail, on distingue : le défaut de paiement du loyer et des charges, l'abus de jouissance, le changement de destination des locaux, la sous-location ou la cession si elle est interdite, l'inexécution des travaux ou des réparations.

Présence d'une clause résolutoire

Si le bail contient une clause résolutoire, le bail est résilié de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations, et notamment en cas de défaut de paiement du loyer.

Le plus souvent, la clause impose une mise en demeure préalable par huissier, la résiliation étant subordonnée à l'expiration d'un certain délai (très souvent un mois) après la mise en demeure infructueuse. La saisine du juge des référés est ensuite nécessaire pour faire constater le jeu de la clause et obtenir ainsi un titre exécutoire permettant de faire expulser le locataire et de récupérer les loyers impayés.

Le juge voit son pouvoir d'appréciation limité par la clause. Il ne peut que vérifier la réalité de l'infraction et doit prononcer la résiliation du contrat si le manquement existe.

Le locataire peut rompre le bail à tout moment

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Le congé devra être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier et n'a pas à être motivé.