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Dans quels cas le gérant de SCI engage-t-il sa responsabilité ?



A DÉCOUVRIR

Le gérant de SCI peut engager sa responsabilité en cas de violation de la loi, des statuts ou lorsqu'il commet une faute de gestion.



Violation de dispositions légales

Le gérant de SCI engage sa responsabilité lorsqu'il viole :

  • les textes légaux et réglementaires applicables aux sociétés civiles : omission ou mauvais accomplissement des formalités prévues pour la constitution de la SCI ou la modification de ses statuts, infractions au droit de communication et d'information des associés, défaut de convocation de l'assemblée annuelle ou absence de rapport écrit sur l'activité de la société au cours de l'exercice écoulé...
  • les autres textes légaux et réglementaires applicables, même ne relevant pas du droit des sociétés.

Certains de ces textes sont relatifs à la gestion immobilière :

  • toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en matière de changement d'affectation des locaux dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations posées par ce texte, s'expose à une amende civile de 22 500 € ;
  • est puni d'une amende prévue pour les contraventions de la 3e classe le fait pour une personne propriétaire d'un ascenseur de ne pas mettre en place les dispositifs de sécurité, de ne pas souscrire un contrat d'entretien, ou de ne pas faire réaliser, en application des textes en vigueur, l'expertise technique (c. constr. hab. art. R. 152-1) ;
  • est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 3e classe le fait pour les propriétaires d'immeubles, dans lesquels des travaux de désamiantage ont dû être effectués, de ne pas faire procéder aux mesures de dépoussiérage ainsi qu'aux travaux et à l'examen visuel des locaux avant toute restitution des locaux traités (c. santé pub. art. R. 1337-2) ;
  • le propriétaire qui fait réaliser des travaux devant être couverts par une assurance dommages-ouvrage en application des dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du code des assurances est puni d'un emprisonnement de 6 mois et d'une amende de 75 000 € (c. ass. art. L. 243-3) ;
  • le refus d'un propriétaire d'un logement proposé à la location de le louer à une personne physique à raison de son origine, de son sexe, de sa situation de famille, de sa grossesse, de son apparence physique, de son patronyme, de son état de santé, de son handicap, de ses caractéristiques génétiques, de ses mœurs, de son orientation sexuelle, de ses opinions politiques, de son activité syndicale ; ce délit de discrimination, défini à l'article 225-1 du code pénal, est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (c. pén. art. 225-2).



Violation des statuts

Le gérant engage également sa responsabilité s'il :

  • conclue un contrat sans consulter les associés alors qu'une clause statutaire prévoit l'autorisation préalable des associés,
  • passe seul un seul sans informer ses cogérants alors que les statuts imposent une décision unanime de tous les gérants pour la conclusion de ce type d'acte.

Lorsqu'il a un doute sur l'opération qu'il désire réaliser, le gérant doit préalablement demander l'avis des associés.



Fautes de gestion

Constitue une faute de gestion :

  • la tenue défectueuse de la comptabilité,
  • la réalisation de dépenses disproportionnées par rapport aux ressources de la société,
  • des assurances insuffisantes ainsi que le défaut de paiement des primes d'assurance des primes ayant entraîné la caducité du contrat d'assurance ;
  • la conclusion d'un bail dans des conditions préjudiciables à la société ;
  • le refus d'augmenter le loyer proposé par la SCI alors que celui si se trouve très inférieur à celui que la SCI aurait pu réclamer en application du statut des baux commerciaux.

Le quitus donné au gérant par l'assemblée générale ne le décharge pas de sa responsabilité pour les fautes commises dans sa gestion.

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