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Bail d'habitation : comment résilier un engagement de caution ?

Les règles entourant la résiliation varient selon la durée de l'engagement.

La caution s'est engagée pour une durée précise

Si l'acte de caution précise clairement que la caution s'est engagée pour la durée du bail initial (par exemple, 3 ans dans le cas d'une location vide), son engagement prendra automatiquement fin à l'expiration de ce délai. Tant que le bail initial n'est pas terminé, la caution ne peut donc revenir sur son engagement.

Pour éviter de devoir rechercher une nouvelle caution tous les 3 ans, il est souvent indiqué que la caution s'engage pour la durée du bail initial (ex : 3 ans en location vide) et de deux renouvellements, soit au total une durée de 9 ans.

Exemple de stipulation

Mon engagement à durée déterminée prendra fin le.............................., date d'expiration de la durée initiale dudit bail indépendamment de tout renouvellement ou de toute reconduction tacite.

L'acte de caution peut également prévoir que certains évènements mettront prématurément fin à l'engagement de la caution, par exemple le divorces des époux cautionnés ou le décès de l'un d'eux.

Si le bail se poursuit après l'expiration de l'acte de caution, la caution reste déchargée de ses obligations. Elle n'est donc pas tenue de régler les loyers impayés postérieurs à cette date, à moins que le propriétaire lui ait fait signer un nouvel acte de caution.

Lorsque le propriétaire vend en cours de bail son logement (vente occupée), la caution n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement. De même, en cas de décès de la caution, ses héritiers sont tenus des dettes existantes au jour du décès.

La caution s'est engagée pour une durée illimitée

Lorsque la caution s'est engagée pour une durée indéterminée ou non précisée, par exemple la durée du bail sans précision de durée, elle peut revenir sur son engagement à tout moment. Pour éviter tout litige, le désistement doit être notifié au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Exemple de stipulation

Je soussigné, M........, né le........., à............., (marié, célibataire),exerçant la profession de......................, et demeurant à...................................................déclare me porter caution solidaire, sans limitation de durée et sans pouvoir exiger la poursuite préalable du locataire, du règlement de toutes les sommes que pourrait devoir M..................à M................., son bailleur (et éventuellement les bailleurs successifs), résultant d'un contrat de location signé le..................pour un logement situé à .............................................

Cependant, ce désistement ne prendra effet qu'au terme du bail au cours duquel le propriétaire aura reçu la lettre de désistement, qu'il s'agisse d'un bail initial, renouvelé ou reconduit. La caution reste donc tenue de garantir les loyers du locataire jusqu'à la fin du bail en cours. Une fois dégagée du cautionnement, elle continuera de garantir les dettes du locataire nées à l'époque où elle était encore caution.

Attention, si la caution n'a pas été annulée dans les formes elle est automatiquement reconduite.

Exemple de lettre d'annulation d'une caution

Objet : révocation de caution

Dans le bail d'habitation signé le (date), portant sur le logement situé (adresse), j'ai accepté d'être caution de M./Mme XXX, locataire de ce logement. Mon engagement a été souscrit pour une durée indéterminée (voir photocopie ci-jointe de l'acte de cautionnement).

Conformément à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui, dans ce cas, autorise la caution à dénoncer ses engagements, je vous informe que je résilie ma caution. Mon engagement se termine donc au ........................... (fin du contrat de location en cours).

La dénonciation de la caution n'a pas de conséquences pour le locataire. Bien que le propriétaire ne détienne plus de garanties, il ne pourra pas résilier le bail de son locataire.