L'information juridique des entreprises, des associations, des salariés et des locataires

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant du logement, ce qui inclut les petites opérations d'entretien et de réparation.

Quels sont les locaux concernés ?

Le locataire est tenu d'entretenir :

  • les locaux dont il a personnellement la jouissance,
  • les parties extérieures au logement dont il a usage, par exemple un jardin privatif,
  • les équipements mentionnés dans le bail ( chauffe-eau, cheminée, chaudière). Le plus simple est généralement de souscrire un contrat d'entretien. Le bailleur peut d'ailleurs obliger le locataire à en souscrire un, mais pas l'obliger à choisir une entreprise déterminée.

En revanche, le locataire n'a pas à entretenir ni à réparer les parties extérieures du logement dont il n'a pas la jouissance exclusive, en particulier les parties communes de l'immeuble : espaces verts collectifs, escaliers, ascenseurs...

Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ?

Les réparations énumérées dans le décret du 26 août 1987

Le locataire doit assurer l'entretien courant et les réparations locatives. Ces réparations sont listées par l'annexe du décret du 26 août 1987, n°87-712.

Le locataire n'est pas tenu de prendre en charge ces réparations locatives si elles sont occasionnées par la vétusté, un vice de construction, une malfaçon ou un cas de force majeure.

D'autres réparations, si elles sont de faible importance

Si la réparation n'est pas dans la liste de ce décret, le bailleur doit étudier le montant du devis car le locataire n'est tenu que des petites réparations (art. 1er du décret).

Plus le devis est important, moins il y a de chances que la réparation soit à la charge du locataire. De façon générale, le locataire est tenu d'assurer toutes les réparations assimilées à l'entretien courant du logement et d'un montant a priori inférieur à 100 euros.

C'est pour cette raison que les tribunaux ont estimé que n'étaient pas à la charge du locataire :

  • la réparation de volets roulants,
  • le remplacement d'une porte,
  • le remplacement d'un robinet. Le locataire n'est tenu que du remplacement des petites pièces : joints, clapets...

Le locataire peut-il être tenu de prendre en charge les dégradations ne faisant pas partie de la liste des réparations locatives ?

Toutes les réparations autres que locatives sont à effectuer par le bailleur (art. 6c de la loi du 6 juillet 1989), sauf à ce qu'elles résultent d'un usage anormal : tapisseries déchirées, traces de coups, vitre cassée, fissures dans les murs, éclatement des canalisations...

Le bailleur peut imposer au locataire une visite annuelle du logement pour vérifier son bon entretien, à condition d'insérer une clause particulière dans le bail. Dans le cas contraire, les dégradations sont constatées en comparant l'état des lieux d'entrée avec l'état des lieux de sortie, le bailleur pouvant retenir une partie du dépôt de garantie en cas de différence.

Le locataire n'est cependant pas tenu de ces dégradations si elles sont dues à la vétusté, un cas de force majeure, à la faute d'un tiers que le locataire n'a pas introduit dans les lieux (cambrioleur) ou à la faute du bailleur.

Si le bailleur s'aperçoit en cours de bail que les lieux sont mal entretenus, il peut demander la remise en état des lieux (éventuellement en saisissant le juge) ou la résiliation judiciaire du bail si les dégradations sont importantes.

Le locataire peut-il être tenu de faire les réparations en cours de bail ?

C'est normalement lors de l'état des lieux de sortie que le bailleur vérifiera l'état du logement. Toutefois, le bailleur a parfaitement le droit, en cours de bail, de rappeler au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les obligations qui lui incombent.

Si le locataire reste sourd, il est possible de recourir à un conciliateur de justice, qui cherchera une solution amiable avec les deux parties. A défaut d'accord, le bailleur dispose de deux options :

  • attendre le terme du bail et donner congé au locataire. Le défaut d'entretien du local peut être un motif légitime et sérieux de congé (congé donné au moins 6 mois à l'avance) ;
  • saisir le tribunal de grande instance du lieu du logement, après avoir fait appel à un huissier pour établir un constat prouvant l'ampleur des dégradations, dans le cas où l'absence d'entretien causerait des problèmes sanitaires nuisibles à l'immeuble.

Le locataire est-il tenu des dégradations occasionnées par la vétusté ?

Le locataire n'est pas tenu de réparer les dégâts dus à l'effet de l'âge. La vétusté implique une lente dégradation dans le temps, par exemple, des peintures et papiers peints datant de plus de 15 ans ou des peintures et papiers peints qui n'étaient pas neufs lorsque le locataire est entré dans les lieux et les a occupés 12 ans.

La vétusté est définie comme étant l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

A partir du 1er juin 2016, le locataire et le propriétaire pourront convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail. La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.