Sous-location d'un bail commercial : le sous-locataire a-t-il droit au renouvellement ?

Le locataire peut faire valoir à l'encontre du bailleur le droit au renouvellement de son bail commercial. Le sous-locataire bénéficie-t-il du même droit ?

Conditions du droit direct au renouvellement

Le droit direct du sous-locataire au renouvellement du sous-bail est subordonné à plusieurs conditions cumulatives :

  • le sous-bail doit être opposable au bailleur. Tel est le cas lorsque la sous-location a été autorisée et que le bailleur a été appelé à concourir à l'acte,
  • le bail principal doit avoir expiré,
  • et, en cas de sous-location partielle, les locaux occupés par le sous-locataire doivent être divisibles de ceux qui étaient occupés par le locataire (commerce distinct de celui du bailleur, par exemple). Ainsi, le sous-locataire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement de son sous-bail si les locaux objet du bail principal sont effectivement indivisibles ou si le contrat de bail principal prévoit expressément qu'ils sont indivisibles.

Modalités d'exercice du droit direct au renouvellement

Le sous-locataire ne peut user de son droit direct au renouvellement que si le locataire principal n'est pas en mesure d'assurer le renouvellement de la sous-location. Le sous-locataire n'acquiert donc un droit direct au renouvellement qu'un fois que le bail principal a expiré car il ne peut plus rien demander au locataire principal, ce dernier n'ayant plus aucun droit.

Ainsi, le locataire principal peut refuser de renouveler la sous-location lorsqu'il a lui-même renoncé au renouvellement du bail principal, et ce sans avoir à payer d'indemnité d'éviction ni de dommages-intérêts au sous-locataire.

En cas de renouvellement, la durée de la sous-location renouvelée varie selon la durée du bail principal restant à courir, le sous-locataire ayant droit au renouvellement seulement pour la durée résiduelle du bail principal. Le loyer du nouveau bail reste soumis au plafonnement.

Conséquences du refus de renouvellement

En cas de refus de renouvellement du sous-bail, le sous-locataire a droit à une indemnité d'éviction.