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Le propriétaire peut-il augmenter le loyer à l'occasion du renouvellement du bail ?

La loi Alur restreint les hypothèses dans lesquelles le bailleur peut augmenter le loyer à l'occasion d'un renouvellement de bail.



La zone n'est pas encadrée


Variation de l'IRL

Lors du renouvellement du bail, le loyer est en principe identique, sauf éventuelle variation résultant de l'indexation du loyer sur l'indice INSEE de référence des loyers. L'IRL concerne tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, les baux commerciaux et professionnels restant soumis à l'indexation figurant dans le contrat.

La révision ne peut être qu'annuelle et intervient à une date convenue entre le propriétaire et le locataire ou, à défaut, au terme de chaque date anniversaire du contrat. Pour que la révision du loyer soit possible, le bail doit enfin contenir une clause d'indexation.

En pratique, il est nécessaire de prendre en compte uniquement le dernier IRL trimestriel connu au moment de la révision, par rapport au dernier IRL connu lors de la précédente révision (ou de la signature du bail). Par exemple, si le bail fait référence au second trimestre de l'année, il faut utiliser, chaque année, l'IRL du second trimestre pour réviser le montant du loyer.

Si le montant du loyer était de 600 euros en 2014 et que le loyer est révisé chaque 1er février, pour réviser celui de février 2015, il faut appliquer l'IRL du troisième trimestre 2014, soit 125,24. Etant donné que l'IRL des loyers du troisième trimestre 2013 était 124,66, cela donnera : (600 x 125,24) / 124,66= 602,79

Logements défiscalisés

Les hausses de loyer des logements défiscalisés ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989, mais sont fixées chaque année par la loi fiscale tant que le bailleur bénéficie des avantages fiscaux.

Dès lors qu'il n'en bénéficie plus, la fixation des loyers redevient libre pour les nouveaux locataires.


Loyer sous-évalué

Cependant, s'il estime que le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur a la possibilité de proposer à son locataire un loyer majoré. Un loyer peut être manifestement sous-évalué lorsque le propriétaire a acheté un logement occupé dont le loyer était très faible ou a décidé de pratiquer un loyer très bas, parce que le locataire était une connaissance, par exemple.

Pour que l'augmentation soit possible, trois règles doivent être respectées :

  • le bailleur doit respecter une procédure spécifique,
  • le montant de la majoration doit être justifié. Le bailleur doit fournir au locataire un certain nombre de références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables,
  • l'augmentation doit être étalée dans le temps.

Si le locataire donne son accord, la signature d'un avenant, une simple lettre ou encore le paiement du loyer au nouveau taux suffit à prouver qu'il a consenti à la réévaluation.

Si le locataire refuse l'augmentation ou ne répond pas quatre mois avant l'échéance du bail, le bailleur va devoir saisir la commission départementale de conciliation. En l'absence d'accord devant la commission, il faudra ensuite saisir le tribunal. Celui-ci va fixer le loyer par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des locaux comparables. Si le loyer était bien sous-évalué, le juge accordera l'augmentation. Le locataire n'aura que le choix d'accepter le nouveau loyer ou de donner congé au bailleur.

Le nouveau loyer prend effet immédiatement. La hausse va s'étaler dans le temps sur 3 ou 6 ans :

  • La hausse s'applique par tiers annuels lorsqu'elle est inférieure à 10% et que le bail est renouvelé pour 3 ans.
  • La hausse s'applique par sixième annuel si le bail est renouvelé pour 6 ans ou lorsque sa durée est inférieure à 6 ans et que la hausse est supérieure à 10%.



La zone est encadrée

Dans les zones encadrées, l'augmentation du loyer est limitée à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Mais une clause du bail doit prévoir cette révision ou être ajoutée au bail à l'occasion du renouvellement.

Là encore, si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur a la possibilité de l'augmenter. Cependant, la hausse de loyer ne doit pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer avant renouvellement (révisé en fonction de l'IRL) ;
  • 10% du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou son renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence dans les parties privatives ou dans les parties communes, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Le locataire a la possibilité de contester cette augmentation. Le propriétaire doit alors saisir la commission départementale de conciliation. Si le locataire n'a pas répondu à l'offre du bailleur, la commission peut être saisie quatre mois avant l'expiration du bail et, au plus tard, deux mois avant le terme du bail.