Sous-location d'un bail commercial : le locataire a-t-il toujours droit au renouvellement ?

La sous-location consentie par le locataire peut avoir une incidence sur son droit au renouvellement du bail principal. En cas de sous-location totale, le bailleur peut refuser le renouvellement. En cas de sous-location partielle, le locataire principal a droit au renouvellement de son bail, mais uniquement pour la partie qu'il exploite lui-même.

Renouvellement du bail commercial et sous-location totale

Il est très rare que le locataire principal qui sous-loue la totalité des lieux loués conserve la propriété du fonds exploité : le plus souvent c'est le sous-locataire qui exploite le fonds et en est propriétaire. Le locataire principal ne peut prétendre au renouvellement de son bail que s'il est propriétaire du fonds exploité dans les lieux et s'il remplit, notamment, les conditions d'exploitation. Or, une sous-location totale l'empêche normalement d'exploiter son fonds dans les lieux.

En particulier, le locataire ne peut pas prétendre exploiter, dans l'immeuble loué, un fonds de commerce qui se superpose dans les mêmes locaux à celui du sous-locataire, dès lors qu'il n'occupe pas l'immeuble et qu'il a son siège et ses bureaux dans un autre immeuble.

Le bail peut toutefois prévoir, directement ou indirectement, que le locataire bénéficiera conventionnellement du statut des baux commerciaux même s'il n'exploite aucun fonds de commerce dans les locaux et n'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à cette adresse. Ce qui lui donne droit au renouvellement malgré la sous-location totale.

Renouvellement du bail commercial et sous-location partielle

Lorsque le locataire sous-loue une partie des locaux loués et qu'il continue d'exploiter un fonds de commerce dans l'autre partie, il conserve son droit au renouvellement du bail mais il peut alors se trouver en concours avec le sous-locataire qui, sous certaines conditions, a le droit de demander le renouvellement du sous-bail directement au bailleur.

Le locataire principal qui, même avec l'agrément du bailleur, a sous-loué une partie des lieux, n'a droit à une indemnité d'éviction que pour la partie des locaux où il exploite son fonds dans les conditions prévues par le statut. En l'absence de dispositions contractuelles contraires, il ne peut pas prétendre à une telle indemnité pour la partie distincte des lieux dans laquelle le sous-locataire exploite un fonds de commerce différent.