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Comment renouveler un bail avec augmentation de loyer ?

Lors d'un renouvellement de bail, le bailleur peut proposer des modifications du contrat initial dont l'augmentation du loyer lorsque celui-ci était manifestement sous-évalué.

Dans quelle hypothèse une augmentation de loyer peut-elle avoir lieu ?

Un faible loyer peut être augmenté lors d'un renouvellement de bail. Mais le bailleur ne peut pas augmenter le loyer arbitrairement ; l'augmentation doit permettre d'aligner le loyer pratiqué sur les prix du marché.

Il y a sous-évaluation lorsque le bailleur constate un écart important entre le loyer actuel et les loyers moyens pratiqués dans le voisinage.

Avant de proposer le renouvellement avec augmentation du loyer, le bailleur devra examiner les annonces passées dans le quartier pour se rendre compte si son loyer est insuffisant ou non. On estime qu'il faut une différence de 20 à 25 euros entre le loyer actuel et ceux demandés aux alentours pour se lancer dans la procédure d'augmentation du loyer.

Quand la proposition doit-elle être envoyée au locataire ?

Le locataire doit recevoir la proposition au moins six mois avant le terme du bail. Ne pas respecter ce délai entraîne la reconduction tacite du bail aux conditions antérieures de loyer, éventuellement révisé en fonction de la variation de l'IRL, mais pas augmenté.

Elle peut être communiquée :

  • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
  • signifiée par acte d'huissier,
  • ou, remise en mains propres contre récépissé ou émargement (seulement pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014).

Le point de départ du délai de six mois est fixé au jour de la remise de la lettre à son destinataire, sauf s'il s'agit d'une lettre recommandée. Dans ce cas, la remise n'est réputée effectuée qu'à compter de la date de signature de l'avis de réception. C'est pourquoi il est conseillé au bailleur d'adresser sa proposition suffisamment tôt (une offre de renouvellement adressée prématurément est valable) et, si le locataire n'est pas allé la chercher au bureau de poste, de recourir à un huissier qui lui signifiera la proposition. Le délai de préavis partira le jour de la signification par l'huissier, même si le locataire était absent.

Quelles mentions obligatoires la proposition doit-elle contenir ?

Avant d'envoyer sa demande, le bailleur doit constituer un dossier très complet.

La proposition doit :

  • reproduire les alinéas de l'article 17-2 ;
  • mentionner le montant du loyer proposé ;
  • comporter la liste des loyers de référence.

Fixation du montant du nouveau loyer

Le nouveau loyer doit correspondre aux loyers de référence trouvés par le bailleur. Le calcul consiste à faire une moyenne arithmétique pour obtenir un prix moyen au m2 qui sera ensuite appliqué au logement.

Hausse plafonnée en zone encadrée

Dans les zones encadrées, la hausse de loyer ne doit pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer avant renouvellement (révisé en fonction de l'IRL) ;
  • 10% du coût réel des travaux TTC.

Détermination des loyers de référence

Le dossier doit comporter une liste de trois loyers de référence (six, dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants). Par ailleurs, les 2/3 des références fournies doivent concerner des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire (donc de loyer) depuis 3 ans.

Chaque référence doit comporter :

  • le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe le logement,
  • la surface habitable (surface de plancher construite, hors murs, cloisons, marches et cages d'escaliers) et le nombre de ses pièces principales,
  • l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur,
  • la qualité et l'époque de construction du logement,
  • la présence éventuelle d'annexes (garage, cave, grenier...),
  • l'état d'équipement du logement (chauffage central, salle d'eau...),
  • le montant du loyer mensuel hors charges défini dans le contrat,
  • l'indication que le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans.

De quel délai le locataire dispose-t-il pour prendre sa décision ?

Le locataire peut accepter, refuser l'offre ou ne pas y répondre.

Seule vaut acceptation une réponse positive reçue au moins quatre mois avant le terme du bail. Deux points importants :

  • le bailleur dispose de quatre mois avant le terme du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Avant, la demande est irrecevable. Par exemple, pour un bail s'achevant le 3 juillet, la commission ne peut pas être saisie avant le 1er avril ;
  • la saisine doit intervenir suffisamment longtemps avant l'échéance du bail pour que la commission ait le temps de rendre son avis et, en cas de désaccord, puisse saisir le tribunal. Au-delà, le bail est reconduit dans les mêmes conditions (sans majoration de loyer, sauf révision résultant de la variation de l'IRL).

En cas d'échec de la tentative de règlement amiable du conflit devant la commission, le bailleur devra se tourner vers le juge.

Comment pratiquer l'augmentation de loyer ?

L'augmentation de loyer doit être étalée dans le temps :

  • lorsque la hausse est égale ou inférieure à 10% du loyer, elle s'applique chaque année par tiers (bail de 3 ans) ou par sixième (bail de 6 ans),
  • lorsque la hausse est supérieure à 10 %, elle est répartie sur 6 ans et débute à compter de l'expiration du bail renouvelé dont le loyer a été augmenté. Mais, cette règle n'oblige pas le bailleur à signer un bail de 6 ans.

Par ailleurs, cette hausse n'interdit pas la révision annuelle du loyer, dès la prise d'effet du nouveau bail. Cette révision s'applique après l'augmentation par tiers ou par sixième.