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Dans quels cas le propriétaire peut-il refuser de restituer le dépôt de garantie au locataire ?

Le propriétaire est en droit de retenir sur le dépôt de garantie les sommes dont le locataire est redevable au titre de la location ainsi que les impôts locatifs dont le paiement pourrait lui être réclamé.

Les sommes que le propriétaire est en droit de retenir

Sommes nées du contrat de location

Cela vise :

  • les loyers impayés (loyer principal et provision pour charges). Le locataire reste tenu des loyers correspondant à la durée du préavis (1 à 3 mois), même s'il a déjà quitté les lieux, sauf si c'est le propriétaire qui a donné congé ou s'il a reloué ou fait occuper le logement avant la fin du préavis ;
  • le solde des charges locatives ;
  • les réparations locatives ;
  • les frais de remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés ;
  • les pénalités prévues dans le bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges.

Impôts locatifs

En cas de non-paiement par le locataire, le propriétaire peut se voir réclamer par l'administration fiscale les impôts locatifs dus par ce dernier, tels que la taxe d'habitation et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou de balayage. Il pourra ensuite imputer sur le dépôt de garantie le montant qu'il a payé.

En ce qui concerne la taxe d'habitation, le propriétaire est tenu de demander au locataire les quittances de la taxe d'habitation un mois avant la date de son déménagement. Car si le locataire ne l'a pas payée, c'est au propriétaire de la payer à sa place sauf s'il a informé le trésor public du déménagement de son locataire dans un certain délai :

  • Si le locataire refuse de lui remettre un justificatif prouvant le paiement de la taxe d'habitation, le propriétaire dispose d'un délai d'un mois à compter du déménagement pour en informer le Trésor public.
  • Si le locataire a déménagé avant le terme du bail sans en avertir le propriétaire, ce dernier dispose d'un délai de 3 mois pour avertir le Trésor public.

Par exemple, si l'avis d'impôt est arrivé après le départ du locataire, le propriétaire n'est pas tenu de payer. En effet, dans ce cas, il ne peut pas s'assurer que le locataire s'est bien acquitté de la taxe d'habitation avant de partir.

Les sommes que le propriétaire ne peut pas retenir

Il n'est pas possible de retenir sur le dépôt de garantie :

  • les frais engagés pour recouvrer amiablement les loyers impayés (frais de relance, frais de mise en demeure, frais d'expédition), même si le bail comporte une clause en ce sens (Cass. 3e civ. 13 juillet 2011 n° 10-22.959 (n° 914 FS-PB), Bouraoui c/ Gaillard). Une telle clause est réputée non écrite et ne produit donc aucun effet ;
  • En pratique, les frais de recouvrement entrepris sans décision de justice restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Par conséquent, les frais d'huissier pour la délivrance d'un commandement de payer et les frais de procédure imposés par un jugement (article 700 NCPC) doivent être payés par le locataire.

  • des pénalités contractuelles pour paiement tardif, sauf si le bail a été signé avant le 27 mars 2014. Attention, une pénalité peut être retenue en cas de retard uniquement si cela est prévu dans le bail par une clause pénale. Si le bail a été signé après le 27 mars 2014, aucune amende ou pénalité ne peut être réclamée au locataire en cas de paiement tardif.