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Que faire si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie sans raison valable ?

La question de la restitution du dépôt de garantie est souvent source de litiges. Diverses possibilités existent pour que le locataire puisse faire valoir ses droits.

1ère étape : la vérification des documents joints à l'arrêté de compte locataire

Dans un premier temps, le locataire doit examiner les justificatifs du propriétaire et comparer les états des lieux d'entrée et de sortie pour chaque réparation nécessaire.

Si les travaux ne semblent pas justifiés (par exemple, il est noté « Bon état » sur l'état des lieux d'entrée et de sortie), il doit remettre au propriétaire une lettre recommandée avec AR expliquant le litige et lui demandant d'annuler les travaux non justifiés.

Ce n'est pas au locataire de prouver le montant qui lui revient mais au propriétaire de prouver pourquoi il conserve une partie du dépôt de garantie.

2ème étape : l'envoi d'une lettre de mise en demeure

En cas de refus de remboursement, avant même de saisir la commission ou le juge, le locataire doit envoyer au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, pour le mettre en demeure de restituer le montant du dépôt de garantie dans un délai raisonnable.

On conseille généralement de lui laisser un délai de 30 jours.

Exemple de courrier

Madame, Monsieur,

Je fais suite à votre courrier concernant la restitution du dépôt de garantie du logement que vous m'avez loué (adresse). Vous m'avez adressé, en restitution de mon dépôt de garantie, une somme de ......... euros alors que le montant de mon dépôt de garantie était de ........ euros.

Vous joignez à votre paiement des factures (ou des devis) de réparation pour un montant de ......... euros.

Or, les travaux dont vous faites état n'ont fait l'objet d'aucune mention dans l'état des lieux contradictoire signé le ................

En effet, et conformément aux article 3 relatif à l'état des lieux et 22 relatif au dépôt de garantie de la loi du 6 juillet 1989, seules les dégradations mentionnées dans l'état des lieux et justifiées par devis ou par facture peuvent faire l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie.

Les factures et devis produits par le bailleur ne peuvent en aucun cas se substituer à l'état des lieux contradictoire pour établir la preuve des éventuelles dégradations causées par le locataire.

En conséquence, je vous demande de bien vouloir me restituer la somme de .......... euros, c'est à dire la différence entre le montant de mon dépôt de garantie et la somme que vous m'avez restituée sous un délai de huit jours.

A défaut, je saisirai le tribunal d'instance afin qu'il vous contraigne à respecter cette obligation.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

3ème étape : la saisine du conciliateur de justice

Faute de réponse du bailleur, le locataire peut se tourner vers le conciliateur de justice. Il en existe dans toutes les communes françaises.

Le conciliateur enverra un courrier au propriétaire pour l'inciter à revoir sa position.

4ème étape : la saisine de la Commission départementale de conciliation

Faute de succès, le locataire peut se tourner vers la commission départementale de conciliation. Pour en connaître les coordonnées, il faut s'adresser à la préfecture.

Il faut ensuite prendre contact avec le secrétariat de la commission du département où est situé le logement concerné, par lettre recommandée avec accusé de réception, en mentionnant les noms, adresses et qualités du locataire et du bailleur, et en précisant l'objet du litige.

Bailleur et locataire doivent s'y rendre avec tous les documents justifiant leur réclamation, après avoir été convoqués par le secrétariat au moins quinze jours à l'avance. La commission les entend, s'efforce de les concilier et émet un avis dans un délai de deux mois maximum à compter de la demande. Son avis n'a aucune valeur obligatoire devant le juge.

Exemple de courrier

Madame, Monsieur le Secrétaire,

Je soussigné (e), ..........., bailleur ou locataire d'un logement sis ............. ai l'honneur de vous demander de bien vouloir convoquer devant la Commission Départementale de Conciliation : Monsieur ou Madame ........... ,mon locataire ou mon bailleur en vertu du contrat de location signé le ...........(indiquer les coordonnées du locataire et du propriétaire).

L'objet du litige est le suivant : ........................................................................................................

Je joins à la présente les diverses pièces justificatives du dossier en double exemplaire : copie du contrat de location, lettre de réclamation préalablement adressée à la partie adverse, courriers, constats, témoignages, ...

Je reste à votre disposition pour vous fournir toutes pièces ou informations complémentaires et vous prie de recevoir, Madame, Monsieur le Secrétaire, mes salutations distinguées.

Ni la saisine de la commission, ni la remise d'un avis de la commission départementale de conciliation ne constituent un préalable à la saisine du juge. Le locataire ou le bailleur peuvent donc s'adresser directement à ce dernier.

5ème étape : la saisine du tribunal d'instance

Si toutes ces démarches ont échoué, il ne reste plus qu'à saisir le tribunal d'instance.

Il n'est pas obligatoire de se faire assister par un avocat. Hormis les frais de recommandés et de préparation du dossier (photocopies...), il n'y a donc aucun coût à prévoir.