Indemnité d'éviction : le bailleur peut-il la refuser ?

S'il invoque un motif grave et légitime à l'encontre de son locataire, le bailleur n'est plus tenu de verser une indemnité d'éviction en cas de refus de renouveler le bail commercial.

Le refus de l'indemnité d'éviction est possible dans certains cas

Le locataire bénéficie d'un local équivalent

Le bailleur peut proposer au locataire un nouveau local, équivalent au sien et correspondant à ses besoins, situé à un emplacement équivalent. Le congé donné par le bailleur doit alors décrire le local de remplacement proposé et le locataire dispose d'un délai de trois mois pour répondre.

Le local de remplacement doit exister au moment où le congé est délivré. Proposer un local en cours de construction, même s'il correspond aux besoins du locataire et est situé à un emplacement équivalent, ne dispense pas le bailleur du versement de l'indemnité d'éviction (Cass. civ., 3ème ch., 14 janvier 2016, n° 14-19092).

Si le locataire accepte, il pourra recevoir une indemnité couvrant sa privation temporaire de jouissance, sa moins-value éventuelle sur son fonds de commerce et ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.

Le propriétaire du local commercial justifie d'un motif grave et légitime

La loi ne définit pas précisément quels motifs le bailleur peut invoquer pour refuser le versement d'une indemnité d'éviction. De façon générale, il s'agit d'un manquement aux obligations découlant du contrat de bail commercial et provenant du locataire ou d'une personne dont il répond (locataire-gérant, sous-locataire, employés, parents...). Dans la pratique, ce sont les mêmes fautes que celles qui permettent au bailleur de demander la résiliation du bail commercial en justice :

  • le défaut d'entretien des locaux par le locataire ;
  • le non-paiement des loyers ou des charges, ou le retard répété dans le paiement des loyers ;
  • le changement d'activité ou l'exercice d'une activité nouvelle, sans l'accord du propriétaire ;
  • l'exécution de travaux sans l'accord du propriétaire ;
  • la sous-location ou la cession du bail effectuée sans l'accord du propriétaire ;
  • le défaut d'exploitation du fonds de commerce ;
  • des manquements aux obligations de tout locataire : occupation de locaux qui ne sont pas compris dans le bail, paiement du loyer avec un chèque sans provision, violences exercées contre le bailleur...
En revanche, le bailleur ne peut pas se prévaloir d'un litige purement personnel avec le locataire.

Il peut invoquer des faits :

  • survenus antérieurement au refus de renouvellement du bail commercial ;
  • survenus après la réponse ou le congé donné au locataire, y compris à l'expiration du bail commercial, pendant la période de maintien des lieux du locataire ;
  • découverts à l'occasion de l'expertise tenant à fixer le montant de l'indemnité d'éviction. Mais il devra adresser une nouvelle mise en demeure au locataire.

L'immeuble est insalubre ou dangereux

Lorsque l'immeuble est insalubre et qu'un arrêté préfectoral a ordonné sa démolition, ou a interdit de l'habiter, le bailleur peut refuser le renouvellement, sans avoir à verser d'indemnité d'éviction.

Il en est de même lorsque l'immeuble est trop dangereux pour être occupé. D'ailleurs, le propriétaire n'a pas l'obligation de reconstruire l'immeuble ou, s'il le fait, d'y inclure des locaux commerciaux. Mais s'il choisit d'y édifier des locaux commerciaux, l'ancien locataire a un droit de priorité, même si le propriétaire envisage de les exploiter lui-même. Pour cela, le locataire doit, lorsqu'il quitte les lieux ou 3 mois après son départ, faire savoir au propriétaire qu'il entend se prévaloir de son droit de priorité, par l'intermédiaire d'un huissier.

Le locataire n'aurait pas dû bénéficier du statut des baux commerciaux

Lorsqu'il s'avère que le locataire ne remplissait pas les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le bailleur peut s'opposer au paiement de l'indemnité d'éviction.

De même, s'il a initialement offert le renouvellement ou le paiement d'une indemnité d'éviction, le bailleur peut ensuite rétracter son offre si les conditions d'application du statut des baux commerciaux ou plus spécifiquement du droit au renouvellement ne sont pas remplies (Cass. civ. 3, 09-03-2011, n° 10-10.973, société Trigo Immo, FS-D), même s'il avait eu connaissance lors de la délivrance du congé de la cause justifiant cette dénégation du droit au renouvellement, notamment le défaut d'immatriculation du locataire au RCS (Cass. civ. 3, 06-11-2001, n° 96-19.528, M. Slobodan Cirkovic, F-D).

La dénégation du bénéfice du statut peut intervenir au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction engagée par le locataire. Elle est soumise à un délai de prescription de 2 ans mais le bailleur peut dénier au locataire le droit au statut tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ. 7-9-2017 n° 16-15.012 FS-PBRI). En effet, la prescription ne court pas contre celui dont le droit est subordonné à la solution d'une action en cours.

Nécessité de suivre une procédure précise pour refuser le versement d'une indemnité d'éviction

L'envoi d'une mise en demeure au titulaire du bail commercial

En principe, le bailleur doit commencer par mettre en demeure le locataire de cesser ses agissements. Le locataire a alors 1 mois pour remédier à la situation :

  • s'il le fait, le bailleur ne peut plus invoquer la faute et doit donc payer l'indemnité d'éviction ;
  • sinon, le bailleur peut invoquer le manquement et ne pas lui verser d'indemnité d'éviction, si le tribunal estime la faute suffisamment grave.

L'envoi d'une mise en demeure n'est pas toujours obligatoire. C'est le cas lorsque le locataire ne remplit pas les conditions légales lui permettant de bénéficier du droit au renouvellement au bail commercial ou que le manquement reproché au locataire a créé une situation irréversible : cessation définitive de l'exploitation du fonds de commerce, formalités préalables à la cession du bail non respectées...

Mais lorsque la cessation d'activité n'est que temporaire, une mise en demeure de reprendre l'exploitation du fonds est nécessaire.

Forme de la mise en demeure

La mise en demeure doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier de justice et indiquer précisément les faits qui sont reprochés au locataire.

Elle peut être adressée avant ou après le congé, mais elle doit intervenir au plus tard au moins un mois avant le jugement statuant sur le bien-fondé du refus de renouvellement.