La protection du patrimoine immobilier de l'entreprise

Vous comptez acheter un local pour votre entreprise. Comment le tenir à l'écart des créanciers en cas de difficultés financières et éviter qu'il ne soit saisi ?

Faut-il séparer le patrimoine immobilier de son exploitation ?

Votre activité est exploitée en société à responsabilité limitée (SARL, SA, SAS)

Dans ce cas, il est conseillé de scinder les biens d'exploitation et les biens immobiliers de votre société. Cela permet de les protéger en cas d'impayé : du fait de la responsabilité limitée offerte par la création de la société d'exploitation, les créanciers ne pourront pas saisir le bien immobilier.

Si l'immeuble fait partie de l'actif de l'entreprise, son coût sera directement pris en charge par l'entreprise. En outre, sa valeur pourra être amortie.

Cela ne convient pas à toutes les hypothèses. Si les biens immobiliers sont très spécifiques à l'activité, il est préférable de les inclure dans le patrimoine de la société. En cas de défaillance, ils seront saisis mais éviteront à l'associé de supporter leur poids financier, ces biens étant très difficiles à louer ou à revendre.

Vous avez une entreprise individuelle

La solution est différente. Quelle que soit son affectation, l'immeuble a toujours le même propriétaire, patrimoine personnel et patrimoine professionnel étant mêlés.

Cet inconvénient tend à être tempéré depuis la mise en place de l'insaisissabilité d'office de la résidence principale de l'entrepreneur (loi Macron du 6 août 2015). L'entrepreneur peut aussi déclarer les autres biens immobiliers de son patrimoine privé insaisissables, en effectuant une déclaration devant notaire. Cela concerne tous les biens qui ne sont pas utilisés dans le cadre professionnel.

L'entrepreneur individuel peut aussi prendre le statut de l'EIRL, même s'il a déjà créé son entreprise.

Comment séparer le patrimoine immobilier de votre exploitation ?

Si l'activité est exercée sous forme de société, la séparation résulte de l'acquisition du bien par une autre personne :

  • l'entrepreneur lui-même. Il va acheter en son nom le local. Celui-ci se trouve alors dans son patrimoine personnel ;
  • ou, une nouvelle entité juridique spécialement créée à cet effet, généralement une SCI.
Dans les deux cas, le local sera donné en location à la société d'exploitation, au moyen d'un bail commercial.

Si l'activité est exercée sous la forme d'une entreprise individuelle, l'entrepreneur doit choisir de ne pas inscrire le local à l'actif de son entreprise. Le local est alors un bien strictement privé. Un loyer pourra éventuellement être versé par l'entreprise à l'exploitant. Celui-ci devra l'inclure dans sa déclaration de revenus, dans la catégorie revenus fonciers.