Promesse de cession d'un fonds de commerce : comment la rédiger ?

La signature d'une promesse de cession de fonds de commerce (ou compromis de vente) permet de donner le temps aux parties d'accomplir certaines formalités ou démarches nécessaires à la cession et à l'obtention, notamment, des moyens de financement par l'acquéreur. La promesse de cession peut prendre trois formes différentes.

Céder un fonds de commerce

Promesse unilatérale de vente du fonds de commerce

En signant un compromis unilatéral de vente, le vendeur s'engage irrévocablement à vendre à un prix et selon des modalités fixés à l'avance.

Le bénéficiaire (l'acheteur) dispose, quant à lui, d'une option qu'il devra lever dans les conditions fixées par la promesse de cession du fonds de commerce.

Clauses obligatoires d'une promesse unilatérale de cession d'un fonds de commerce

La promesse unilatérale de vente d'un fonds de commerce ne constitue pas un contrat de vente et, a priori, les mentions prévues par la loi ne devraient pas y être incluses.

Toutefois, lorsque la promesse prévoit une indemnité d'immobilisation ou un dépôt supérieur à 10 % du prix de vente, l'administration fiscale considère qu'il s'agit d'une vente et exige le paiement des droits correspondants.

De plus, en cas de litige, une promesse unilatérale de vente assortie d'une indemnité d'immobilisation trop importante peut être requalifiée par le juge en promesse synallagmatique puisque, en fait, elle impose au bénéficiaire l'obligation de conclure la vente. Or, à défaut de nullité, la promesse synallagmatique exige la présence de diverses mentions obligatoires.

Clause d'indemnité d'immobilisation, clause de dédit et clause de délai d'option

Dans les promesses unilatérales de vente de fonds de commerce, l'acquéreur verse une somme, dite « indemnité d'immobilisation », qui sera acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente du fait du bénéficiaire.

En cas de réalisation de la vente, elle s'imputera sur le prix de vente, d'où la nécessité de la séquestrer car elle fait partie intégrante du prix.

Tant que le bénéficiaire de la promesse de cession du fonds n'a pas levé l'option et déclaré acquérir, le promettant, n'étant tenu qu'à une obligation de faire, peut se rétracter. Pour éviter cela, il faut insérer dans la promesse de cession une clause de dédit au profit du promettant lui permettant de se dédire, mais en versant une somme élevée non révisable. Cette faculté de dédit peut jouer jusqu'au jour où le bénéficiaire de la promesse lève l'option.

Les compromis de vente contiennent généralement une clause de délai d'option qui détermine la durée d'immobilisation du bien pour le promettant et le délai pendant lequel le bénéficiaire pourra se porter acquéreur. Elle doit être extrêmement précise quant à ses modalités d'exercice (date, éventuellement heure de la levée d'option, forme de la levée d'option, lettre recommandée avec accusé de réception, etc.).

En cas de violation de la clause par le promettant qui vendrait à un autre acquéreur, la vente du fonds de commerce est en principe valable, sauf à prouver la mauvaise foi de l'acquéreur qui aurait eu connaissance de la promesse. Mais si l'acquéreur est de bonne foi, le bénéficiaire ne peut prétendre qu'à des dommages et intérêts.

Formalitésbde conclusion d'une promesse unilatérale de cession d'un fonds de commerce

La signature du compromis de vente du fonds de commerce nécessite le respect de deux formalités :

  • une déclaration précisant le prix et les conditions de la cession du fonds de commerce doit être adressée à la mairie afin de lui permettre de faire jouer éventuellement son droit de préemption. La promesse de cession doit contenir une condition suspensive à ce sujet,
  • la promesse unilatérale de vente sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par le bénéficiaire. La sanction du défaut d'enregistrement est la nullité de la promesse : si une indemnité d'immobilisation a été versée, elle devra être restituée et la responsabilité du rédacteur de l'acte chargé des formalités pourra être engagée.

L'enregistrement du compromis de vente donne lieu au paiement d'un droit fixe de 75 euros auquel il faut ajouter 3 euros par nombre de pages rédigées, le total devant être multiplié par le nombre d'exemplaires originaux.

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Promesse synallagmatique de vente du fonds de commerce

Le compromis synallagmatique de vente d'un fonds de commerce comporte un engagement réciproque de chacune des deux parties concernées, l'une promettant de vendre le fonds de commerce et l'autre promettant de l'acheter.

Clause obligatoires d'une promesse synallagmatique de cession d'un fonds de commerce

La promesse synallagmatique de vente du fonds de commerce constatant l'accord ferme des parties sur le prix et les conditions essentielles de la vente, elle est considérée comme valant vente.

Par conséquent, le compromis de vente doit comporter les mêmes mentions que l'acte de cession d'un fonds de commerce, c'est-à-dire :

  • le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d'acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ;
  • le chiffre d'affaires qu'il a réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ou depuis son acquisition s'il ne l'a pas exploité depuis plus de 3 ans ;
  • les bénéfices commerciaux réalisés pendant le même temps ;
  • l'état des privilèges et nantissements grevant le fonds ;
  • le bail, sa date, sa durée, le nom et l'adresse du bailleur et du cédant, s'il y a lieu.

L'omission de ces énonciations limitatives pourra, sur la demande de l'acquéreur, entraîner la nullité de l'acte de vente. Quant à l'inexactitude des mentions, elle est de nature à ouvrir une action en réduction du prix.

Formalités de conclusion d'une promesse synallagmatique de cession d'un fonds de commerce

Le compromis synallagmatique de vente d'un fonds de commerce n'est soumis à aucun formalisme particulier.

Elle peut être conclue par acte sous seing privé ou par acte authentique et n'a pas à être enregistrée. Elle ne donne donc pas lieu au paiement d'un droit d'enregistrement.

Pacte de préférence et cession d'un fonds de commerce

Dans un pacte de préférence, le propriétaire du fonds de commerce prend l'engagement au profit d'une personne de ne pas vendre à un tiers sans lui proposer en premier d'en faire l'acquisition. Si le propriétaire vend à un tiers, le bénéficiaire a droit à des dommages-intérêts, à moins que ce dernier ait renoncé à user de la faculté d'acquérir ou que le pacte de préférence ait expiré.

Il est généralement inséré dans un acte de location-gérance. Il permet en effet au locataire de tester les qualités du fonds avant de l'acquérir éventuellement, et au propriétaire de trouver plus facilement un acquéreur à terme et, en attendant, de percevoir une redevance.

La signature d'un pacte de préférence n'est soumise à aucune formalité.