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Comment le bailleur doit-il résilier le bail ?

Même s'il se trouve dans l'un des cas autorisés par la loi, le bailleur ne peut valablement délivrer un congé au locataire que s'il respecte une procédure précise.

A qui le bailleur doit-il délivrer le congé ?

Le congé doit normalement être délivré à la seule personne ayant signé le bail. Mais la situation matrimoniale du locataire au moment du congé peut remettre en cause ce principe :

  • si les locataires sont mariés, et même si un seul des époux est signataire du bail, le bailleur doit adresser un congé à chaque époux, par courrier séparé ;
  • si les locataires sont pacsés, le bailleur doit adresser un courrier séparé à chacun des partenaires, dès lors qu'ils ont demandé conjointement à être cotitulaires du bail ;
  • si les locataires vivent en concubinage, le bailleur n'est pas tenu de notifier son congé au locataire ne figurant pas sur le bail ;
  • si les locataires vivent en colocation, chacun d'eux doit recevoir un congé de la part du bailleur. Toutefois, si le bail comporte une clause d'engagement solidaire, le congé peut n'être adressé qu'à l'un des colocataires (article 1197 du Code civil).

Quand doit-il délivrer le congé ?

Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail et avec un préavis de six mois. Le délai de six mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en mains propres.

Pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, la liberté du bailleur se trouve limitée si le logement a été acheté occupé. Il ne peut plus :

  • donner congé pour reprendre le logement qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme intervient moins de deux ans après l'acquisition en patientant deux ans,
  • donné congé pour vendre le logement qu'à compter du terme du bail en cours, si le terme du contrat du bail intervient plus de trois ans après la date d'acquisition ou, si le terme du bail intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Comment faire parvenir le congé au locataire ?

Le congé peut être adressé :

  • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
  • signifiée par acte d'huissier,
  • ou, remis en mains propres contre récépissé ou émargement (seulement pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014).

La délivrance du congé par lettre recommandée présente un important inconvénient car le préavis de six mois se calcule à partir du jour de la réception de la lettre et non de son expédition. Seule la date de signature de l'accusé de réception va attester de la réception du congé et faire partir le délai de préavis. Or, si le locataire était absent lors du passage du facteur, il dispose d'un délai de 15 jours pour aller chercher la lettre, retardant ainsi le point de départ du préavis.

Dans l'hypothèse où le locataire n'irait pas récupérer la lettre recommandée, le bailleur va devoir recourir à un huissier. Le point de départ du préavis est fixé au jour où l'huissier se présente chez le locataire, même si ce dernier était absent.

Le locataire doit-il attendre la fin du préavis de six mois pour quitter les lieux ?

Lorsque le congé a été demandé par le bailleur, le locataire peut quitter les lieux à tout moment du préavis.

Il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il occupe réellement les lieux (article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989).