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Quelle procédure suivre lorsque le locataire ne paie pas son loyer ?

L'expulsion d'un locataire ne peut intervenir qu'au terme d'une procédure qui vise en premier lieu à régler la situation à l'amiable.

1ère étape : les démarches amiables

Le contact téléphonique est la première démarche pour en savoir davantage sur les difficultés du locataire ; peut-être est-il en vacances ou a-t-il simplement oublié de payer son loyer. Dans l'attente du règlement, le propriétaire peut faire parvenir au locataire un courrier simple ou électronique relatant ses propos.

Si le locataire connaît de graves difficultés financières, il est possible de négocier un étalement de paiement sur quelques mois. Cet accord doit faire l'objet d'un écrit signé par le locataire et le propriétaire.

Le locataire, s'il est salarié du secteur privé non agricole, peut aussi bénéficier d'une aide d'Action Logement (ex 1% logement) sous certaines conditions.

Le propriétaire peut également obtenir une aide du fonds de solidarité pour le logement, et déduire du montant de la dette du locataire.

Propriétaire et locataire peuvent aussi saisir la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) pour les aider à trouver une solution pour traiter l'impayé ou pour faciliter le relogement d'un locataire en grande difficulté.

2ème étape : l'envoi d'une mise en demeure

Dès le premier retard de paiement, le propriétaire doit envoyer à son locataire une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut de paiement dans les huit jours, le propriétaire doit prévenir la caution de la mise en demeure, en lui envoyant une copie du courrier.

En l'absence de réponse et de règlement du loyer, le propriétaire doit poursuivre par l'envoi d'un commandement de payer.

En cas d'aide au logement

Si le locataire perçoit l'aide au logement, le propriétaire peut s'adresser à l'organisme pour que celui-ci lui paie directement l'allocation, à condition qu'un plan d'apurement de la dette a été mis en place.

Si le locataire ne paie pas le supplément, il faudra en informer l'organisme.

3ème étape : la délivrance d'un commandement de payer

Le commandement doit être délivré par huissier de justice. Il faudra lui communiquer une copie du bail, un état de la dette et l'acte de caution.

Parallèlement, le propriétaire peut procéder à une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire ou sur le mobilier, par l'intermédiaire de l'huissier.

L'huissier va également signaler l'impayé à la CCAPEX.

4ème étape : l'assignation en référé

Au bout de deux mois et un jour, le propriétaire a la possibilité de convoquer le locataire à comparaître devant le tribunal d'instance du lieu de situation du logement. L'assignation doit être délivrée par huissier de justice, au locataire et à la caution.

Un délai de deux mois supplémentaires doit s'écouler entre l'assignation et l'audience. Il est donc prévu un délai de quatre mois minimum depuis le commandement de payer jusqu'à l'audience.

Parallèlement, le locataire peut aussi saisir le tribunal d'instance pour obtenir un délai de grâce.

5ème étape : l'audience de référé

Le propriétaire n'a pas l'obligation de se faire assister par un avocat. Il peut se défendre lui-même.

Le locataire doit se présenter à l'audience avec les documents nécessaires (justificatifs des paiements, démarches pour réduire sa dette). La caution doit également être présente si le commandement de payer et l'assignation lui ont été délivrés.

Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire. Celui-ci doit respecter strictement les dates de l'échéancier car, à défaut et au terme d'un seul impayé, la résiliation du bail sera définitive et la procédure d'expulsion suivra son cours.

Chacun avance ses arguments puis le juge met sa décision en délibéré. Le jugement est rendu dans un délai d'un mois.

6ème étape : la signification de la décision du juge

Le locataire doit être informé par huissier de la décision qui a été prise contre lui.

Le locataire a la possibilité de faire appel :

  • si la décision est une ordonnance de référé, il a 15 jours pour faire appel,
  • si la décision est un jugement, le délai pour faire appel passe à un mois.

L'appel n'est pas suspensif, ce qui signifie que le propriétaire peut envoyer un commandement de quitter les lieux, si l'exécution provisoire a été accordée.

7ème étape : la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion

Si la décision du juge a constaté la résiliation du bail, le locataire devient occupant sans droit ni titre et ne peut plus se maintenir dans les lieux. Le bail étant résilié, le propriétaire peut demander au locataire des indemnités d'occupation lesquelles se substituent aux loyers jusqu'au départ de ce dernier.

Le jugement reconnaît officiellement que le locataire doit une somme d'argent au propriétaire et l'autorise à la recouvrer, au besoin par voie de saisie (saisie du mobilier, du véhicule, des capitaux mobiliers, du compte bancaire...).

En principe, l'expulsion a lieu à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification de l'ordonnance et d'un commandement de quitter les lieux. Mais le juge accorde généralement au locataire, de sa propre initiative, des délais de paiement.

8ème étape : l'envoi d'un commandement de quitter les lieux et de payer

Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour quitter et vider les lieux à compter de la date figurant en tête du commandement.

S'il souhaite obtenir un délai ou soulever une contestation, il doit saisir le juge de l'exécution auprès du tribunal de grande instance.

9ème étape : le procès-verbal de maintien dans les lieux

Si le locataire n'est pas parti à la date figurant dans le commandement de quitter les lieux, l'huissier se présente à son domicile et constate sa présence.

Si la tentative amiable d'expulsion échoue, l'huissier dresse un procès-verbal de maintien dans les lieux, ce qui lui permet de demander l'assistance du commissaire de police et le concours de la force publique.

10ème étape : la réquisition du concours de la force publique

Le commissaire de police fait son enquête et envoie un dossier à la préfecture. Celle-ci a deux mois pour donner sa réponse à l'huissier.

Acceptation

Le préfet accorde l'assistance de la force publique s'il estime qu'il y a risque de trouble à l'ordre public. L'huissier s'entend alors avec le commissaire de police pour fixer une date d'expulsion.

Ce jour-là, l'huissier établit un inventaire complet du mobilier, puis les meubles sont entreposés dans un local réservé par le propriétaire ou restent sur place.

Le locataire dispose d'un mois pour récupérer ses affaires et, après un mois, un juge est saisi pour statuer sur le sort de ses meubles.

Refus

Si le préfet refuse le concours de la force publique, une indemnité compensatrice doit être accordée par l'État au propriétaire.

Pour cela, l'avocat du propriétaire doit adresser une requête devant le tribunal administratif afin d'obtenir le concours de la force publique assorti de dommages et intérêts.

La procédure se déroule par courriers et communication de rapports, il n'y a pas de débat devant le tribunal.

11ème étape : le procès-verbal d'expulsion

Une fois les lieux vidés et la serrure changée, l'huissier remet au propriétaire un procès-verbal d'expulsion.

Il informe également le Trésor public de l'exécution de la décision du juge, notifie que le propriétaire a repris possession des lieux et informe de la nouvelle adresse du locataire. La dénonciation au Trésor public permet de décharger le propriétaire de la solidarité passive de paiement de la taxe d'habitation et fait office de déclaration de déménagement.

La procédure est terminée. Entre le moment où elle débute et celui où elle se termine, il s'écoule en général deux ans. En effet, compte tenu des délais minimaux à respecter et de la période de congé d'été des tribunaux, il est certain que la procédure sera suspendue pour cause de trêve hivernale.