L'information juridique des entreprises, des associations, des salariés et des locataires

État des lieux : quels sont les pièges à éviter ?

La réalisation de l'état des lieux est souvent considérée comme une corvée par le locataire. Ce qui peut paraître une formalité à l'entrée peut devenir une source de litiges au moment du départ.



L'état des lieux doit-il être réalisé en la présence du locataire et du propriétaire pour être valable ?

Le propriétaire doit remettre au locataire un exemplaire de l'état des lieux. Il ne peut pas faire l'état des lieux sans lui, sauf si ce dernier a refusé d'être présent ce jour-là.

Un état des lieux établi en l'absence du locataire peut malgré tout être valable. C'est le cas lorsque le locataire a quitté le logement sans en aviser son propriétaire et en omettant de lui laisser sa nouvelle adresse. Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pas établir lui-même l'état des lieux mais doit recourir à un huissier qui dressera un constat de l'état du logement (Cour d'appel de Versailles, arrêt du 30 mars 1990).

Afin de prouver que le propriétaire et le locataire approuvent les éléments mentionnés dans l'état des lieux, la signature de chacun d'entre eux doit y figurer. En effet, un état des lieux établi unilatéralement par le propriétaire ou le locataire est inopposable à l'autre, sauf si ceux-ci étaient tous les deux présents lors de son établissement.

L'état des lieux doit-il être rédigé sur un formulaire pré-établi ?

La loi Alur impose l'utilisation d'un modèle-type dont le contenu sera publié par décret.

Une fois ce décret paru, il ne sera plus possible d'utiliser des documents carbones, des documents photocopiés ou des documents écrits à la main en guise d'état des lieux.



L'état des lieux doit-il être détaillé ?

Un état des lieux d'entrée peu détaillé aura des répercussions sur le remboursement du dépôt de garantie. Mieux vaut éviter les expressions telles que « bon état », « mauvais état » ou « état moyen ». Il est préférable de rédiger une description détaillée de chaque élément défectueux et dégradé (trou, impact, déchirure, tâche...).

En effet, l'état des lieux sortant sera probablement beaucoup plus détaillé et des dégradations locatives apparaîtront. Le locataire risque de ne pas récupérer son dépôt de garantie, voire de débourser des frais supplémentaire pour remettre le logement en état.

De même, le locataire peut avoir intérêt à effectuer avec le propriétaire un pré-état des lieux. C'est un état des lieux provisoire qui est effectué quelques jours avant la restitution des clés, au cours de laquelle l'état des lieux définitif sera établi. Cela permettra au locataire de faire les menues réparations nécessaires et d'éviter des frais trop importants.



L'état des lieux peut-il être modifié ?

Le locataire dispose d'un délai de 10 jours à compter de l'établissement de l'état des lieux d'entrée pour demander au propriétaire de modifier le document. En cas de refus, il devra s'adresser à la commission départementale de conciliation.

Lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie, le locataire peut également rajouter au bas du document d'éventuelles réserves, voire refuser de le signer. Si besoin est, il est aussi possible de demander à ce qu'il soit réalisé par un huissier avec partage des frais.