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La SCI pour transmettre ou donner son patrimoine


La SCI permet d'optimiser les donations et de faciliter la gestion du bien. Un couple peut décider d'apporter son patrimoine immobilier dans une SCI qu'il aura créée. Ensuite, il fait entrer progressivement ses enfants en procédant à des donations de parts sociales.



Avantages de la SCI du vivant des ascendants

La SCI permet d'optimiser les donations et de faciliter la gestion du bien. Un couple peut décider d'apporter son patrimoine immobilier dans une SCI qu'il aura créée. Ensuite, il fait entrer progressivement ses enfants en procédant à des donations de parts sociales.


La donation des parts de SCI

Les parents fondateurs de la société civile peuvent donner une partie des parts sociales à leurs enfants. Les donations de parts peuvent être échelonnées dans le temps et par petits paquets afin d'optimiser le plafond d'abattement sur les donations qui se reconstitue tous les 15 ans. La totalité du bien pourra ainsi être transmise en franchise d'impôt.

Pour savoir quels droits devront être payés sur la transmission des parts d'une SCI par donation, il faut procéder en plusieurs étapes :

  • déterminer la valeur des parts,
  • appliquer les abattements dont bénéficient certains bénéficiaires de donation selon leur lien de parenté avec le donateur,
  • appliquer, sur le montant soumis aux droits, le barème élaboré en fonction du montant transmis,
  • affecter le montant ainsi calculé d'une réduction de droits éventuelle.


La donation avec réserve d'usufruit des parts de SCI

Les parents peuvent se réserver l'usufruit des parts et ne donner que la nue-propriété. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts, moins élevée que celle de la pleine propriété.

La part de la nue-propriété dans la pleine propriété augmente avec l'âge de l'usufruitier. La valeur de cette nue-propriété est fixée par un barème fiscal. Au décès des parents usufruitiers, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété s'opère sans perception de droit de mutation.



Avantages de la SCI lors de la succession

La SCI évite l'indivision successorale, source de tensions au sein de la famille. En cas de désaccord, cela peut créer des situations de blocage qui se soldent fréquemment par la vente du bien. Si un logement est détenu par une SCI, chaque associé peut vendre ses parts sans pour autant entraîner la vente du bien placé dans le patrimoine de la SCI.

En outre, elle offre de nombreux avantages en matière de droits de succession. En effet, c'est la SCI qui vend le bien immobilier sans pour autant entraîner l'exigibilité des droits de succession puisque l'actif successoral est constitué par les parts et non par le bien vendu.

Prenons l'exemple des parents qui ont créé une SCI avec un seul bien immobilier. Lors du décès de la mère, le conjoint survivant opte pour l'usufruit sur les biens sur la succession et récupère donc l'usufruit des parts de la SCI. Les héritiers reçoivent quant à eux la nue-propriété.
L'interposition d'une SCI permet de maintenir le bénéfice du paiement différé des droits de succession sans risque de déchéance, jusqu'au jour du décès de l'usufruitier.

A défaut de SCI, les droits de succession auraient dû être exigibles dès la vente des biens immobiliers. Le paiement différé des droits de succession est en effet caduc lors de la cession totale ou partielle d'un bien dépendant de la succession puisque cette vente a pour effet de réunir l'usufruit et la nue-propriété.



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