L'information juridique des entreprises, des associations, des salariés et des locataires

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire est tenu d'effectuer toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement, mais également des accessoires énumérés dans le bail (cave, grenier, garage...), et des éléments d'équipement y figurant (baignoire, chauffe-eau, piscine, cuisine équipée...).

Quelles sont les réparations devant être assumées par le propriétaire ?

Les réparations autres que locatives

Le propriétaire n'est pas tenu d'effectuer des travaux d'amélioration, sauf s'il s'est engagé à réaliser des travaux d'amélioration dans le bail ou dans un avenant à celui-ci, en contrepartie desquels le locataire a accepté une augmentation de loyer.

Les travaux d'amélioration visent les travaux qui apportent :

  • un équipement nouveau : cuisine équipée, piscine dans le jardin, ascenseur intérieur...,
  • un service ou une qualité supérieure des prestations existantes, ou une qualité permettant de diminuer les dépenses d'entretien ou d'exploitation (un nouveau système de chauffage permettant de réaliser des économies d'énergie, par exemple),
  • une plus grande sécurité des biens ou des personnes : installation d'une porte blindée, d'un digicode, d'un système de vidéosurveillance, d'un lecteur de carte magnétique pour accéder au parking...

Les réparations locatives non effectuées par l'ancien locataire

Le propriétaire est tenu d'assumer le coût des réparations locatives imputables au précédent locataire qui n'auraient pas été effectuées.

Les dégradations causées par la vétusté

A partir du 1er juin 2016, le locataire et le propriétaire pourront convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail. La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

La grille de vétusté inventorie les différents éléments et équipements du logement (huisseries, chauffage, revêtements...). Elle attribue à chacun d'eux une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement forfaitaire annuel.

Ce coefficient s'applique au coût de remplacement ou de réparation des éléments ou des équipements qui se sont dégradés. Plus ils sont vieux, plus l'abattement est important car le temps a participé à leur dégradation.

Les dégradations causées par une malfaçon ou un vice de construction

Si le logement présente des malfaçons ou des vices de construction, ce n'est pas au locataire d'en supporter les frais, mais au propriétaire. Celui-ci pourra généralement se retourner contre le constructeur ou l'installateur.

Le locataire doit signaler immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception tout problème de ce type au propriétaire. S'il a déjà engagé des dépenses, le propriétaire doit le rembourser, sur présentation des justificatifs.

S'il est impossible de remédier à la malfaçon ou au vice de construction, le propriétaire peut proposer à son locataire une résiliation de bail ou une diminution du loyer en rapport avec le préjudice subi.

Une malfaçon est une réalisation qui ne respecte pas les règles de l'art. Par exemple :

  • des problèmes d'étanchéité,
  • des fissures importantes,
  • une toiture mal posée,
  • une chaudière ou un radiateur neuf défectueux,
  • une porte neuve qui, bien qu'étant aux bonnes dimensions, ne ferme pas.

Un vice de construction est une réalisation qui a été effectuée dans les règles de l'art mais qui n'est pas adaptée à la construction. Par exemple :

  • une peinture très mal posée (cloques, tâches, traces...),
  • une fenêtre qui ne peut pas fermer car elle n'est pas aux bonnes dimensions.

Les dégradations causées par un cas de force majeure

Toutes les dégradations survenues à la suite d'un cas de force majeure sont à la charge du propriétaire. Il s'agit des dégradations occasionnées par un acte terroriste, la foudre, un incendie provoqué par un cambrioleur...

Cependant, il ne faut pas que le locataire ait causé ou aggravé les dégâts par négligence, sans quoi il pourrait être tenu de financer les réparations. Tel est le cas de la tempête qui arrache les volets parce que le locataire les avait laissés ouverts.

Les dégradations causées par la faute du bailleur

Lorsque le propriétaire n'a pas rempli parfaitement son obligation de délivrance ou d'entretien, contribuant à la survenance du dommage, le locataire n'est pas tenu de prendre en charge financièrement les réparations.

Il en sera ainsi si ce dernier, malgré les mises en demeure du locataire, a négligé de remettre en état la toiture et que la pluie a endommagé les tapisseries.

Lorsque la dégradation a été causée par le locataire, le bailleur peut-il lui demander de la prendre en charge ?

Le propriétaire est exonéré de son obligation d'entretien lorsque la dégradation est imputable à une faute commise par le locataire. Par exemple, le locataire a fait remplacer une installation électrique conforme par une autre, non conforme, sans en informer le propriétaire.

Le locataire qui prend en charge une réparation normalement à la charge du bailleur peut-il lui en demander remboursement ?

Le locataire ne doit surtout pas faire les réparations qui normalement incombent au propriétaire dès lors qu'il n'a pas eu son accord exprès, ou à défaut une autorisation en justice.

Si le bailleur refuse d'effectuer des réparations dont il est tenu par la loi, il faudra saisir le juge.

En l'absence d'entretien

Lorsque le propriétaire n'entretient pas le logement sans pour autant le rendre inutilisable, le locataire peut obtenir les réparations nécessaires et une indemnité pour le temps durant lequel il a subi une perte de jouissance. Il peut également être autorisé par la justice à faire intervenir un professionnel afin qu'il réalise les travaux nécessaires et présente la facture au bailleur. Mais il ne peut pas de lui-même décider de réduire son loyer.

Lorsque l'utilisation du logement est rendue impossible par l'absence d'entretien, le locataire peut demander la résiliation du bail et le versement de dommages et intérêts. S'il souhaite rester dans les lieux, il peut aussi demander au propriétaire d'effectuer les réparations nécessaires et, en cas de refus, saisir la justice pour l'y contraindre.