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Bail d'habitation : quelles sont les mentions obligatoires d'un contrat de location nu ?

Le bail doit être établi par écrit et respecter un modèle-type défini par décret. Le locataire peut exiger à tout moment l'établissement d'un bail conforme aux dispositions légales.



Informations concernant le locataire et le bailleur


Les coordonnées du bailleur et de son mandataire

Le bail doit mentionner les coordonnées du bailleur, mais aussi ceux de son mandataire, en général l'agence immobilière chargée de la gestion du bien. Certaines agences se réfugient derrière le secret professionnel pour refuser d'inscrire les coordonnées du bailleur dans le contrat de location. Or, la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public, personne ne peut y déroger.

Cette mention permet au locataire d'entrer directement en contact avec son propriétaire sans passer par l'agence immobilière, ce qui peut s'avérer utile en cas de conflit avec cette dernière.

Si le logement change de propriétaire (vente, donation, succession...), le nouveau propriétaire doit lui aussi communiquer ses coordonnées.


La date de prise d'effet du bail

Le bail débute non pas à compte de sa signature, mais à compter de l'entrée du locataire dans les lieux.

La signature du contrat fait naître un certain nombre de droits et obligations, mais c'est l'entrée en jouissance du logement qui est prise en compte pour calculer la durée du contrat.

Le locataire et le bailleur sont libres de définir la date de prise d'effet du bail. Un contrat conclu le 6 janvier pourra parfaitement débuter le 26. Il est même possible de régulariser un bail verbal en prévoyant une date de prise d'effet antérieure à la date de signature du bail.


La durée du bail

Un bail d'habitation est conclu pour une durée de 3 ans minimum lorsque le bailleur est un particulier, une SCI de famille ou lorsque le logement est en indivision. Cette durée passe à 6 ans lorsque le bailleur est une société, une association ou une SCI constituée entre concubins ou amis.

C'est cette même durée de 3 ou 6 ans qui doit être retenue lorsque le propriétaire décide de reconduire tacitement le bail ou d'accorder son renouvellement.

La loi du 6 juillet 1989 autorise cependant la conclusion d'un bail d'un an si les conditions suivantes sont remplies :

  • le bailleur est un particulier, une indivision ou une société civile de famille,
  • le bailleur souhaite reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales,
  • le bail précise, dès sa signature, l'évènement qui justifiera la reprise ainsi que la date à laquelle il est censé se produire.


Le montant du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, dont le montant est plafonné par la loi, n'est pas obligatoire.

Si le bailleur désire réclamer un dépôt de garantie, il doit le prévoir dans le contrat de bail. En l'absence de paiement, il pourra demander la résiliation du bail si celui-ci contient une clause résolutoire.

Attention, le bailleur ne peut pas réclamer de dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour une durée supérieure à deux mois.



Informations concernant le logement


La consistance et la destination du logement

Le bail doit indiquer :

  • la localisation précise du logement (adresse, étage, porte...),
  • si le logement fait partie d'un immeuble collectif ou s'il s'agit d'une maison individuelle. Dans le premier cas, il faut également préciser s'il s'agit d'une monopropriété ou d'une copropriété,
  • la période de construction,
  • le nombre de pièces principales,
  • les modalités de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire.

Le locataire ne peut pas faire un autre usage du logement que celui prévu dans le bail, sous réserve de deux exceptions :

  • il peut installer le siège social de son entreprise dans son logement pendant une durée de 5 ans maximum, à condition d'en informer préalablement le bailleur,
  • il peut exercer une activité professionnelle, y compris commerciale, à condition qu'elle soit exercée par les seuls occupants du logement, que celui-ci constitue leur résidence principale et que ne soient reçues ni clientèle ni marchandises.


La surface habitable du logement

La loi oblige le propriétaire à indiquer la surface habitable du logement. Elle ne doit pas être confondue avec la surface dite loi Carrez qui se calcule différemment. Par exemple, les vérandas ne sont pas prises en compte dans la surface habitable alors qu'elles le sont dans la surface Carrez.

Si le bail ne comporte pas la surface habitable, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail, mettre en demeure le bailleur de lui communiquer cette information. En l'absence de réponse, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la mise en demeure pour demander la diminution de son loyer auprès du tribunal d'instance.

Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d'1/20e à celle figurant dans le contrat, le locataire peut demander au bailleur de diminuer le loyer proportionnellement à l'écart constaté. En cas de refus, c'est le tribunal d'instance qui le déterminera. La date de prise d'effet du nouveau loyer est variable :

  • si la demande du locataire intervient plus de 6 mois après le début de la location, le nouveau loyer prend effet à la date de la demande,
  • si la demande du locataire intervient dans le délai de 6 mois, la diminution de loyer prend effet à compter de la date de signature du bail.


La description du logement et de ses équipements

Le locataire n'est responsable que des dégradations et des pertes qui surviennent dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Une description minutieuse doit donc être effectuée.

Les parties, équipements et accessoires de l'immeuble faisant l'objet d'un usage commun doivent aussi être mentionnés. Il peut s'agir d'un local à vélo, d'une aire de jeux, d'une laverie, d'un ascenseur...

Dans les baux signés à partir du 27 mars 2014, le bailleur doit aussi indiquer si le logement permet la réception de la TNT, s'il est câblé ou si l'immeuble est raccordé à la fibre optique.

Dans le cas d'un immeuble collectif construit au moyen de primes spécifiques, d'aides de l'État ou de prêts, le bailleur a la possibilité de louer le logement et sa place de stationnement à différentes personnes. Mais si le locataire du logement demande à en bénéficier, le bailleur doit donner congé au locataire de la place de stationnement.


La nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier bail

Dans les baux signés à partir du 27 mars 2014, le bailleur doit préciser la nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.

Cela permet au locataire de vérifier que l'augmentation éventuellement pratiquée par le bailleur est justifiée par les travaux qu'il a réalisés dans le logement. Cela l'informe aussi de l'éventuelle absence d'entretien du bailleur, ce qui peut lui permettre de démontrer la vétusté des lieux ou le mauvais fonctionnement des éléments d'équipements commun en cas de litige.



Informations concernant le loyer


Le montant et les modalités de paiement du loyer

Le bail doit préciser le montant du loyer et indiquer s'il pourra être révisé en cours de bail. A défaut de précision, le loyer ne pourra pas être modifié, sauf hypothèses spécifiques (accord du locataire et du bailleur, loyer manifestement sous-évalué...).

Le bail doit aussi préciser :

  • la périodicité du paiement. Il s'agit de la date à laquelle le locataire doit payer son loyer (le 1er ou le 10 de chaque mois, par exemple). C'est à partir de cette date que le bailleur pourra apprécier si le locataire a payé son loyer à temps,
  • les modalités de paiement du loyer. Le locataire peut régler son loyer par tout moyen (chèque, virement ou espèces jusqu'à 1 000 euros). En revanche, le bailleur n'a pas le droit d'imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer et ne peut pas non plus prélever ou faire prélever directement les loyers sur le salaire du locataire, même avec son accord.


Le loyer de référence et le loyer de référence majoré

La loi ALUR a introduit un dispositif de plafonnement des loyers dans certaines zones tendues.

Afin que le locataire puisse contrôler que le loyer ne dépasse pas le maximum autorisé, le bailleur a l'obligation de mentionner dans le bail les plafonds applicables définis par le préfet.


Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué par le précédent locataire

Dans les baux signés à compter du 27 mars 2014, le bailleur doit mentionner le montant appliqué à l'ancien locataire, sauf s'il a quitté les lieux depuis 18 mois ou plus.

Dans certaines zones géographiques, le loyer à la relocation peut être plafonné. Cette information permet donc au locataire de vérifier que le bailleur n'a pas profité d'un changement de locataire pour augmenter le loyer au-delà du maximum autorisé.



Informations sur les honoraires de l'agence immobilière

Les honoraires de mise en location d'un logement sont à la charge exclusive du bailleur, à l'exception de quatre prestations que les agents immobiliers doivent facturer conjointement au bailleur et au locataire :

  • la visite du logement,
  • la rédaction du bail,
  • la constitution du dossier,
  • la réalisation de l'état des lieux d'entrée.