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Le locataire peut-il demander un loyer plus faible si la surface est erronée ?

Lorsque la surface habitable du logement est inférieure de plus de 5% à celle figurant dans le bail, le locataire a droit à une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.

Quels sont les contrats concernés ?

S'il existe une différence de plus de 5 % avec la surface réelle au détriment du locataire, ce dernier peut engager une action pour obtenir une diminution du loyer.

Cette nouvelle disposition introduite par la loi Alur ne concerne que les contrats signés à compter du 27 mars 2014.

Pour les contrats signés avant cette date, le bailleur n'encourt aucune sanction spécifique, sauf si le locataire parvient à prouver que le loyer était fixé en fonction de la superficie.

De quelle surface parle-t-on ?

La surface figurant dans le contrat de bail

La surface qui doit être prise en compte est la surface habitable figurant dans le bail. Le bailleur peut mesurer soi-même son logement et n'est pas obligé de fournir une attestation de surface établie par un géomètre.

La surface mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une simple surface de référence qui ne fait pas nécessairement l'objet d'un métrage et qui n'est donc qu'approximative.

La surface calculée selon la loi Boutin

La surface qui doit figurer dans le bail est la surface dite loi Boutin. Elle est pour l'essentiel identique à la superficie loi Carrez.

Toutefois, à la différence de la loi Carrez, il n'est pas tenu compte, dans la surface loi Boutin, de la superficie des combles non aménagés, de tous les sous-sols (y compris les caves), des remises (y compris les garages), des terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.

Comment le locataire peut-il obtenir une diminution du loyer ?

Procédure à suivre

Le locataire doit commencer par adresser à son bailleur un courrier demandant la diminution de son loyer.

En cas de refus ou en l'absence de réponse dans un délai de 2 mois, il peut poursuivre par la voie judiciaire. Il dispose d'un délai de 4 mois à compter de sa demande initiale pour saisir le juge.

Date de prise d'effet du nouveau loyer

Deux cas sont à distinguer :

  • la demande en diminution de loyer intervient moins de 6 mois après la prise d'effet du bail : le nouveau loyer s'applique à compter du début du bail ;
  • la demande intervient plus de 6 mois après la prise d'effet du bail : le nouveau bail prend effet à la date de la demande.