Sous-location d'un bail commercial : le réajustement du loyer principal

La conclusion d'une sous-location n'a normalement aucune incidence sur le loyer du locataire principal, sauf si le prix de la sous-location excède celui du loyer principal. Le propriétaire peut alors, dans les deux ans, exiger une augmentation correspondante du loyer. Le cas échéant, il peut réclamer cette somme directement au sous-locataire.

Réajustement du loyer principal : conditions à respecter

Le bailleur peut demander le réajustement du loyer principal en application de l'article L 145-31, al. 3 du Code de commerce, quand le loyer de la sous-location, même partielle, dépasse celui du bail principal. Une sous-location irrégulière n'y fait pas obstacle.

Dans tous les cas, il est nécessaire de respecter les conditions suivantes :

  • le locataire est soumis au statut des baux commerciaux,
  • le sous-loyer est plus élevé que le loyer principal. La comparaison nécessite de prendre en considération divers éléments tels que la valeur unitaire au mètre carré et le paiement par le sous-locataire de charges qui incombent en principe au locataire.

Le bailleur peut demander le réajustement du loyer quelle que soit l'origine du dépassement. Il importe peu que le sous-loyer ait été fixé lors de la conclusion de la sous-location ou lors de son renouvellement ou encore dans le cadre d'une révision triennale ou d'une procédure judiciaire.

Réajustement du loyer principal : procédure à suivre

A défaut d'accord entre les parties, le réajustement du loyer doit être demandé en justice. L'action est soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de commerce.

Les juges augmentent généralement le loyer du montant de la différence entre le loyer principal et celui du sous-bail.

Réajustement du loyer principal : effets sur le sous-locataire

La hausse du loyer principal ne peut pas être répercutée par le locataire sur le sous-locataire dès lors qu'aucune disposition du contrat de sous-location ne lui en donne le droit (CA Chambéry 16 mai 1995, SA Terrier c/ Lapierre).