Le loyer d'un bail commercial renouvelé peut-il être modifié ?

Le loyer du bail commercial renouvelé est plafonné afin d'éviter que celui-ci ne subisse une trop forte variation. Mais le plafonnement est écarté si la valeur locative a changé ou que le contrat concerne certains types de locaux.

Le nouveau loyer du bail commercial est en principe plafonné

A combien le plafonnement du loyer du bail commercial est-il fixé ?

La loi prévoit que la variation entre le loyer précédent et le loyer du bail commercial renouvelé ne peut pas dépasser celle de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), s'il est applicable.

En cas de désaccord des parties, le loyer sera fixé en justice, cette fois par référence à la valeur locative, et après l'avis de la commission de conciliation.

Comment appliquer le plafonnement du loyer du bail commercial ?

Si le bail commercial de 9 ans est renouvelé à son expiration, le contrat conclu a effectivement duré 9 ans. Pour la prise en compte de la variation de l'indice concerné, il faut distinguer deux hypothèses :

  • le bail commercial renouvelé mentionne le trimestre de référence applicable. Par exemple, le bail a été conclu le 1er novembre 2000 et est renouvelé le 1er novembre 2009, le contrat précisant que l'indice de référence est celui du 4e trimestre 1999 (celui de 2000 n'étant pas encore connu). Pour calculer le loyer maximal, on retient donc la variation entre l'indice du 4e trimestre 2008 et celui du 4e trimestre 1999 ;
  • le bail commercial ne précise rien. Il faut alors prendre en compte la variation de l'indice concerné sur la période de 9 ans précédant la publication du dernier indice connu à la date du renouvellement. Dans cet exemple, il s'agit de l'indice du 1er trimestre 2009, le dernier publié à cette date. Il faudra donc prendre en compte la variation entre l'indice du 1er trimestre 2009 et celui du 1er trimestre 2000.

Si le bail commercial de 9 ans a été renouvelé quelques temps après son expiration, la variation du loyer est calculée à partir du dernier indice publié à la date du renouvellement effectif. Il faut prendre en compte une période égale à la durée effective du bail (donc plus de 9 ans).

Sachez qu'un bail commercial ne peut être renouvelé que dans les 3 ans après que celui-ci ait été reconduit par tacite reconduction. Au-delà, le loyer n'est plus plafonné.


Dans les deux cas, le calcul à effectuer sera le suivant : loyer mensuel précédent x valeur de l'indice le plus récent pris en compte / valeur de l'indice le plus ancien pris en compte. Le résultat est la limite de loyer à ne pas dépasser.

Le plafonnement du loyer du bail commercial peut être écarté

Si le bail commercial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans

Le plafonnement est écarté lorsque le bail commercial initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Il en va de même lorsque la durée du bail renouvelé excède 9 ans, quelle que soit la durée du bail initial.

Dans ces hypothèses, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative du bien.

Si la valeur locative du local commercial a changé

Le plafonnement est aussi écarté lorsque la valeur locative a subi une modification notable au cours du bail précédent. Ce peut être le cas lorsque :

  • la surface des locaux a été modifiée au cours du précédent bail (par exemple, une partie des lieux a été reprise par le propriétaire) ;
  • le locataire a apporté des améliorations au local. Mais celles-ci ne pourront être prises en compte que si le bailleur en a supporté directement ou indirectement (loyer plus réduit) la charge ;
  • le locataire a adjoint à son activité initiale une activité connexe ou complémentaire, ou a changé d'activité.
La modification doit s'être produite au cours du bail qui vient d'expirer ou, au plus tard, à la date de prise d'effet du nouveau bail. Une modification antérieure au renouvellement n'entraîne pas de déplafonnement.

En cas de litige, les tribunaux apprécient au cas par cas l'existence et le caractère notable de la modification invoquée. Une expertise est la plupart du temps nécessaire.

Si le bail commercial porte sur certains types de locaux

Le plafonnement est écarté lorsque le bail commercial porte :

  • sur un terrain nu sur lequel le locataire a construit, en accord avec le propriétaire, des locaux industriels ou commerciaux. Le loyer est fixé d'après la valeur réelle du terrain, sans les constructions, mais en tenant compte des possibilités d'exploitation de l'ensemble ;
  • sur des locaux monovalents. Ce sont des locaux conçus pour n'avoir qu'une seule utilisation (garage, clinique, hôtel, salle de spectacle..) et dont le loyer est fixé par l'usage dans la branche d'activité considérée ;
  • sur des bureaux, pour lesquels le loyer est fixé d'après les prix pratiqués pour des locaux équivalents. Les bureaux n'échappent au plafonnement que s'ils ont une destination commerciale de bureaux et qu'ils sont affectés à un usage exclusif de bureaux. La réception de clients est possible mais pas le dépôt ou la livraison de marchandises.