La SCI pour louer un bien
Rédigé par Roxane Hidoux
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Une SCI peut être constituée pour réaliser un investissement locatif ou pour acquérir une résidence de loisirs. Dans le premier cas, c'est la SCI qui va louer l'immeuble. Dans le second cas, la SCI va laisser l'immeuble à la disposition des associés.
Sommaire :
Les avantages de la location par une SCI
Plusieurs régimes fiscaux visent à favoriser l'investissement locatif. C'est le cas du régime Scellier, pour l'achat dans le neuf et du régime Borloo, pour la location conventionnée dans l'ancien.
Il est possible de bénéficier de l'un de ces régimes en réalisant l'acquisition par le biais d'une SCI.
Chaque associé de la SCI va bénéficier de l'avantage fiscal (réduction d'impôt ou déduction de revenus) en proportion du nombre de parts qu'il détient dans la SCI.
Notamment, si l'ensemble des charges est supérieur au montant des loyers, chaque associé pourra constater un déficit foncier. La portion de déficit correspond aux intérêts d'emprunt sera déduite des revenus fonciers des années suivantes, tandis que le déficit provenant des autres charges pourra être déduit du revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700€.
Par ailleurs, un bail conclu avec une SCI plutôt qu'avec un particulier rend les relations plus impersonnelles. Un gérant de SCI pourra ainsi opposer plus facilement un refus de réaliser des travaux à son locataire, en se réfugiant derrière une décision des associés, et poursuivre ainsi de bonnes relations avec lui.
Un refus émanant du propriétaire pourra en revanche envenimer les futurs rapports.
La SCI familiale
Une SCI classique ne peut conclure que des baux d'une durée de 6 ans alors qu'un propriétaire en direct peut conclure un bail de 3 ans.
La SCI familiale, dont tous les associés sont parents et alliés jusqu'au 4 degré, peut elle aussi conclure des baux de 3 ans. Comme le particulier, elle peut signifier un congé à son locataire, 6 mois avant le terme du bail, pour reprendre le bien afin d'y loger l'un des associés ou pour le vendre.
Différentes manières de gérer l'immobilier locatif
La location nue
La location nue est une activité imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Le déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus du foyer fiscal dans la limite de 10 700 €. Le reste pourra être reporté sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent.
Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l'excédent de déficit s'impute sur le revenu global des 6 années suivantes.
L'immobilier pourra être inscrit directement dans le patrimoine privé du contribuable ou être isolé au sein d'une SCI.
La location meublée (habitation) ou équipée (professionnelle)
La location meublée d'un logement peut s'effectuer dans 3 cadres distincts :
- l'immobilier est inscrit directement dans le patrimoine privé du contribuable et imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux,
- l'immobilier est isolé au sein d'une société soumise à l'impôt sur le revenu : SARL de famille, SNC, EURL,
- le propriétaire opte pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Il doit s'inscrire au registre du commerce et des sociétés et réaliser plus de 23 000 € de loyers, le déficit pouvant être imputé sur les autres revenus du contribuable. Cette activité peut être exercée dans le cadre d'une entreprise individuelle, d'une SARL de famille ou d'une EURL soumise à l'impôt sur le revenu. Lorsque l'investissement est réalisé dans des résidences avec services, le propriétaire a droit à une réduction d'impôt.
La location équipée d'un local professionnel est une activité imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le déficit n'est pas imputable sur les autres revenus du contribuable mais pourra être reporté sur les BIC de même nature des 6 années suivantes.
Le local pourra être inscrit dans le patrimoine privé du contribuable ou être isolé au sein d'une société soumise à l'impôt sur le revenu : SARL de famille, SNC, EURL.
La location en meublé assortie de prestations para-hôtelières
La location en meublé assortie de prestations para-hôtelières est une activité commerciale imposée dans la catégorie des BIC. Cette activité peut être exercée dans le cadre d'une entreprise individuelle ou d'une société commerciale soumise à l'impôt sur le revenu (SNC, SARL de famille à l'impôt sur le revenu ou EURL).
Si le contribuable s'implique d'une manière personnelle et continue, le BIC est dit professionnel. Il pourra alors imputer son déficit sur ses autres revenus. Les loyers peuvent être soumis à la TVA sur option, ce qui permet de récupérer la TVA sur l'achat de l'immobilier neuf ou sur les travaux de rénovation d'un immeuble ancien.
Le BIC est dit non professionnel lorsque le lot de copropriété est exploité dans le cadre d'un mandat de gestion. Le déficit n'est pas imputable sur ses autres revenus mais reportable sur les BIC non professionnels des 6 années suivantes.