L'information juridique des entreprises, des associations, des salariés et des locataires

Dans quelles circonstances le locataire n'est-il pas responsable des dégradations ?


Le locataire n'est pas responsable des dégradations dans trois types de cas.



Dégradation provoquée par un cas fortuit ou un cas de force majeure

Il s'agit des dégradations occasionnées par un acte terroriste, la foudre, un incendie provoqué par un cambrioleur...

Cependant, il ne faut pas que le locataire ait causé ou aggravé les dégâts par négligence, sans quoi il pourrait être tenu de financer les réparations. Tel est le cas de la tempête qui arrache les volets parce que le locataire les avait laissés ouverts.

Dégradation provoquée par l'intervention d'un tiers que le locataire n'a pas introduit dans les lieux

Lorsque les dégradations sont commises par un ami du locataire, un parent, un salarié (si bail mixte), un prestataire de services (électricien, déménageur, plombier...), le locataire sera tenu responsable. Il devra se retourner contre l'auteur des dégradations pour se faire dédommager.

Incendie

En matière d'incendie, les circonstances dans lesquelles le locataire est exonéré de toute responsabilité sont différentes :

  • lorsque l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure : foudre ou cambriolage (la preuve se fait par tout moyen, témoin ou même présomption),
  • lorsque l'incendie est imputable à un vice de construction,
  • lorsque le feu a été communiqué par une maison voisine.



Dégradation entraînée par la faute du bailleur

Lorsque le propriétaire n'a pas rempli parfaitement son obligation de délivrance ou d'entretien, contribuant à la survenance du dommage, le locataire n'est pas tenu de prendre en charge financièrement les réparations.

Il en sera ainsi si ce dernier, malgré les mises en demeure du locataire, a négligé de remettre en état la toiture et que la pluie a endommagé les tapisseries.



Dégradation provoquée par la vétusté

Le locataire n'est pas tenu de réparer les dégâts dus à l'effet de l'âge. La vétusté implique une lente dégradation dans le temps, par exemple, des peintures et papiers peints datant de plus de 15 ans ou des peintures et papiers peints qui n'étaient pas neufs lorsque les preneurs sont entrés dans les lieux et les ont occupés 12 ans.

La vétusté est définie comme étant l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

A partir du 1er juin 2016, le locataire et le propriétaire pourront convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail. La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.



Dégradation provoquée par une malfaçon ou un vice de construction

Si le logement présente des malfaçons ou des vices de construction, ce n'est pas au locataire d'en supporter les frais, mais au propriétaire. Celui-ci pourra généralement se retourner contre le constructeur ou l'installateur.

Le locataire doit signaler immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception tout problème de ce type au propriétaire. S'il a déjà engagé des dépenses, le propriétaire doit le rembourser, sur présentation des justificatifs.

S'il est impossible de remédier à la malfaçon ou au vice de construction, le propriétaire peut proposer à son locataire une résiliation de bail ou une diminution du loyer en rapport avec le préjudice subi.

Une malfaçon est une réalisation qui ne respecte pas les règles de l'art. Par exemple :

  • des problèmes d'étanchéité,
  • des fissures importantes,
  • une toiture mal posée,
  • une chaudière ou un radiateur neuf défectueux,
  • une porte neuve qui, bien qu'étant aux bonnes dimensions, ne ferme pas.


Un vice de construction est une réalisation qui a été effectuée dans les règles de l'art mais qui n'est pas adaptée à la construction. Par exemple :

  • une peinture très mal posée (cloques, tâches, traces...),
  • une fenêtre qui ne peut pas fermer car elle n'est pas aux bonnes dimensions.

SUR LE MÊME SUJET

Librairie

Propriétaires, locataires 2016 : Qui paie quoi ?

Patricia Gendrey et Sylvie Dibos-Lacroux, septembre 2015