Installer son entreprise dans un local professionnel

Si vous disposez d'un local professionnel (bureau, magasin, entrepôt), le siège social de votre entreprise se situera à l'adresse de ce local. Quelle est la meilleure option : acheter un local commercial ? En louer un ? Recourir au crédit-bail ?

Acheter un local commercial

Acheter un local commercial pour démarrer son entreprise est la solution la plus onéreuse car vous risquez de grever les capacités d'investissement de votre entreprise dès le départ.

Juridiquement, il y a plusieurs moyens d'acquérir des locaux commerciaux (en direct, via une SCI, par le dirigeant lui-même ou par l'entreprise...), ce qui risque de compliquer l'opération. Fiscalement enfin, les conséquences de cet achat varient selon le mode d'acquisition choisi.

Néanmoins, l'achat d'un local évite les inconvénients du bail commercial, en particulier la rupture du contrat par le bailleur. Cela permet aussi de calculer précisément, le coût de l'investissement, le loyer commercial pouvant évoluer d'une année sur l'autre.

L'achat d'un local commercial, lorsqu'il est effectué par l'entreprise elle-même, entre dans son actif. Tous les frais engagés (taxe foncière, frais de notaire, droits d'enregistrement, amortissements, travaux...) sont alors déductibles du résultat de l'entreprise.

Si le local commercial ne fait pas partie de l'actif de l'entreprise mais du patrimoine privé de l'entrepreneur, il se trouve en principe protégé en cas de difficulté de trésorerie. L'entrepreneur pourra éventuellement le louer à l'entreprise : il percevra alors des revenus fonciers et l'entreprise pourra déduire de son résultat les loyers versés.

Louer un local commercial

Le bail commercial a une durée de neuf ans. A l'issue de ce délai, le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail. En cas de refus du propriétaire, ce dernier doit payer une indemnité d'éviction au locataire réparant le préjudice subit, sauf s'il s'est rendu coupable de certains faits : non-paiement des loyers, changement d'activité non autorisé, cessation de l'exploitation du fonds...

De son côté, le locataire ne peut pas librement résilier son bail. Il doit attendre le terme de trois, six ou neuf ans. En outre, une clause du contrat peut venir limiter ces quelques possibilités de résiliation dans le cas des baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, des locaux à usage exclusif de bureaux, des locaux de stockage.

En dehors de ces périodes de trois ans, la rupture du bail n'est possible que s'il y a accord entre le propriétaire et le bailleur. Toutefois, le locataire peut résilier librement son bail s'il trouve un remplaçant, du moment que le contrat ne prévoit pas de clause contraire.

Recourir au crédit-bail

Le recours au crédit-bail permet d'acquérir des locaux à moindres frais. Il s'agit en fait d'une location avec possibilité d'achat en fin du bail, à un tarif diminué des loyers versés. Le locataire peut aussi choisir de restituer le local ou de conclure un contrat sur de nouvelles bases.

Il concerne des biens déjà construits ou à construire. Il est souvent proposé par des banques ou par des sociétés spécialisées.