Comment gérer un contrat de location saisonnière ?

L'équipement minimal de la location

Le logement loué doit être correctement meublé, en bon état et propre à assurer la sécurité de ses occupants.

Le logement doit être meublé

Le logement doit être pourvu de meubles, et ce en quantité suffisante afin que le locataire puisse arriver avec ses seuls effets personnels et jouir immédiatement des lieux.

Toutes les pièces doivent être meublées (lit, table, chaises, penderie, étagères...) et équipées du matériel de base (réfrigérateur, plaques chauffantes, casseroles et ustensiles de cuisine...). Un inventaire contradictoire doit idéalement être dressé à l'entrée et à la sortie des lieux.

Gîte rural

Dans un gîte rural, vous n'avez pas l'obligation de fournir le linge de maison, c'est-à-dire les draps, torchons et serviettes de toilette. Les couvertures doivent en revanche être fournies.

Vous avez toutefois la possibilité de proposer cette prestation gratuitement ou de la rendre payante et facultative. Précisez clairement le prix demandé pour cette prestation.

Le locataire est normalement tenu d'entretenir lui-même le logement. Cependant, là aussi, vous pouvez prévoir un forfait ménage facultatif.

Chambre d'hôtes

Dans une chambre d'hôtes, la location inclue obligatoirement la fourniture de linge de maison.

Le ménage doit être assuré quotidiennement, sans frais supplémentaires.

Le logement doit être en bon état

Les locations saisonnières doivent respecter les normes minimales fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Pour éviter tout litige, vous devez veiller particulièrement aux points suivants :

  • le caractère sain des matériaux de construction et des revêtements,
  • le bon état général des équipements de chauffage,
  • l'absence d'humidité,
  • le bon fonctionnement de tous les éléments d'équipement.

Le logement doit être sécurisé

Le logement doit assurer la sécurité des locataires. Vous devez spécialement veiller aux points suivants :

  • la sécurisation réglementaire et efficace de la piscine,
  • des lits superposés conformes aux normes de sécurité,
  • l'installation de rambardes et garde-corps aux endroits potentiellement dangereux,
  • une literie ignifuge conforme aux normes et respectant les exigences de sécurité,
  • l'installation de détecteurs de fumée (obligatoire à compter du 8 mars 2015).

La réservation

La réservation d'un gîte rural ou d'une chambre d'hôtes s'effectue par la signature d'un contrat de location, précédée de la remise d'un état descriptif des lieux.

Hormis la remise du descriptif de la location, aucune autre formalité n'est légalement obligatoire. Cependant, les formalités répertoriées ici sont estimées nécessaires pour le bon déroulement de la location.

1ère étape : remise d'un descriptif des lieux loués

Le propriétaire est tenu par la loi d'établir et d'adresser au candidat locataire un état descriptif de la location. Il n'est pas obligé d'y joindre le contrat mais il peut le faire, sachant que le descriptif n'est pas le contrat et que celui-ci peut résulter d'un échange de courriers.

En règle générale, un descriptif doit renseigner les points suivants :

  • l'adresse des lieux loués,
  • le nombre d'étoiles, si le logement est classé "meublé de tourisme",
  • les principales caractéristiques du lieu loué : nature de l'immeuble, superficie totale, nombre de pièces, annexes, commodités,
  • sa situation géographique : ville ou village, transports en commun, commerces à proximité, centres d'intérêt touristique,
  • une description du bien : état d'entretien, agencement des pièces, matériel ménager et électroménager, équipements sanitaires,
  • le prix de la location et le montant de la taxe de séjour,
  • les autres frais : ménage, suppléments ou services payants,
  • les modalités de règlement des arrhes ou de l'acompte, du solde du prix et du dépôt de garantie,
  • les modalités d'organisation de l'arrivée et du départ : jour, heure, remise des clés, personne à contacter.

Si les renseignements du descriptif ne sont pas complets, le locataire pourra exiger que les renseignements manquants lui soient fournis.

S'ils sont inexacts, le propriétaire pourra être condamné au paiement d'une amende.

2ème étape : paiement de la réservation

Si le contrat de location est joint au descriptif

A réception, le locataire signe le contrat et le renvoie au propriétaire, accompagné du chèque de réservation.

Si le locataire ne renvoie pas le contrat et que le propriétaire l'a déjà signé, il est engagé et ne peut louer à un autre locataire. Pour éviter cette situation, le propriétaire dispose de deux possibilités :

  • envoyer au locataire le contrat rempli mais non signé. De cette façon, si le locataire tarde, il n'est pas engagé et peut décider de louer à une autre personne. Mais, deux échanges de courriers sont alors nécessaires,
  • envoyer au locataire le contrat signé et assorti d'une clause résolutoire prévoyant que si le contrat n'est pas retourné avec le règlement avant telle date, il sera considéré comme nul et non avenu. L'avantage de cette solution est qu'elle ne donne lieu qu'à un seul change de courriers.

Si le contrat de location est envoyé séparément

A la réception du descriptif de la location, et si les conditions de location lui conviennent, le locataire peut adresser au propriétaire un courrier de réservation accompagné d'un premier versement.

Ce courrier doit préciser pour quelle période il souhaite réserver le logement et il doit y ajouter un chèque de versement en précisant s'il s'agit d'arrhes ou d'acompte. Rappelons que pour les locaux classés, la somme versée pour concrétiser la location correspond à des arrhes.

Le propriétaire doit ensuite accuser réception du courrier et confirmer les termes de la réservation (logement, dates de location et montant du loyer). Le contrat est alors formé.

Le dépôt de garantie

A la fin de la location, le propriétaire est tenu de restituer au locataire le dépôt de garantie. Si des dégradations ont été constatées, il pourra conserver le dépôt de garantie voire demander une indemnisation si le dépôt de garantie ne couvre pas la dépense de réparation ou de remplacement de l'équipement.

Quand le propriétaire peut-il utiliser le dépôt de garantie ?

Pour que le propriétaire puisse utiliser le dépôt de garantie :

  • il doit s'agir d'une véritable détérioration et non d'une panne due à la vétusté de l'équipement,
  • l'état des lieux de sortie doit mentionner cette dégradation,
  • le propriétaire doit justifier sa dépense par un devis ou une facture. Il doit donc avancer les fonds et ensuite réclamer le montant de la facture auquel s'appliquera un coefficient de vétusté pour tenir compte de l'usure de l'équipement.

Si le dépôt de garantie ne couvre pas la dépense de réparation ou de remplacement de l'équipement et que le locataire refuse de dédommager le propriétaire, il doit utiliser la procédure d'injonction de payer ou d'assignation en paiement.

Comment se faire rembourser le dépôt de garantie ?

Si l'état des lieux ne mentionne aucune dégradation à la charge du locataire, le propriétaire doit lui restituer la totalité du dépôt de garantie. Dans le cas des meublés de tourisme, la restitution doit intervenir dans les deux mois. Pour les autres locations, il faut se référer au contrat de location.

Si le propriétaire tarde à rembourser, le locataire doit d'abord envoyer au propriétaire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut de réponse, il peut utiliser :

L'annulation de la réservation

Le propriétaire ou le locataire peuvent être amenés à annuler une réservation alors que celle-ci a déjà fait l'objet du versement de la somme prévue.

Le locataire annule la réservation

Le désistement intervient un ou plusieurs mois avant la location

Si le locataire a versé des arrhes, elles sont perdues. Le propriétaire est tout à fait en droit de conserver ces sommes qui viennent compenser le préjudice qu'il subit.

Si le locataire a versé un acompte, il ne peut normalement pas se désister. Il doit non seulement payer la somme versée mais également le montant total du loyer.

Il est néanmoins possible que le contrat stipule que si l'annulation survient suffisamment à l'avance et que le bien est reloué, le propriétaire devra rembourser au locataire la somme versée pour la réservation, déduction faite des frais qu'il a dû engager en retour.

Le désistement intervient moins d'un mois avant la location

Certains contrats de location saisonnière prévoient que trois semaines avant le début de la location, les arrhes se transforment en acompte.

Si le locataire annule moins de trois semaines avant la location, il devra régler l'intégralité du loyer. Il pourra néanmoins tenter de négocier avec le propriétaire un remboursement, déduction faite du loyer pour le temps de location perdu et les frais engagés pour relouer.

Le propriétaire annule la réservation

Le locataire a versé des arrhes

Si le locataire a versé des arrhes et que le propriétaire annule la réservation, il doit lui restituer le double de cette somme.

Le locataire a versé un acompte

Si le locataire a versé un acompte, il pourra demander au propriétaire non seulement le remboursement de l'acompte mais également des dommages et intérêts pour préjudice subi.

Le montant versé dépendra de la date d'annulation :

  • si celle-ci intervient suffisamment à l'avance pour permettre au locataire de trouver une autre location, le propriétaire peut lui restituer le double de la somme versée,
  • si celle-ci intervient peu de temps avant le début de la location, le propriétaire doit tenter de trouver un accord tenant compte de la situation du locataire : ses vacances ont dû être annulées ou il a dû se reporter sur une location plus chère ou bien moins confortable.

A défaut d'accord et si le locataire saisit la justice, le montant des dommages et intérêts sera fixé par le juge en fonction du préjudice subi.

Le défaut de conformité

En quoi consiste un défaut de conformité ?

Un défaut de conformité doit pouvoir être constaté objectivement : il n'est ni une question de goût, ni d'appréciation.

Un défaut de conformité peut facilement être prouvé par la comparaison entre la réalité du bien et le descriptif de la location. Par exemple :

  • le descriptif précise que le bien est équipé d'une piscine, or celle-ci est commune à plusieurs maisons,
  • le descriptif précise que la cuisine est équipée alors qu'elle ne comporte qu'un réfrigérateur,
  • le descriptif mentionne un jardin alors que l'habitation ne comporter qu'une cour,
  • le descriptif indique que la plage se situe à 300m alors qu'elle se situe en réalité à plusieurs km.

Le défaut de conformité doit être suffisamment important pour être contesté auprès du propriétaire.

Comment réagir face à un défaut de conformité ?

Si le propriétaire est disposé à négocier

Le locataire peut accepter de rester moyennant une remise : il faut alors l'accord écrit du propriétaire.

Le locataire peut désirer annuler la location et obtenir le remboursement des sommes versées. Si le propriétaire refuse, le recours au tribunal sera nécessaire.

S'il n'est pas possible de négocier avec le propriétaire

Le locataire doit d'abord se ménager des preuves de la non-conformité.

Si le problème provient de l'équipement, il est conseillé au locataire de faire établir un constat d'huissier dès son arrivée. Un constat d'huissier établi quelques jours plus tard peut être contesté, principalement si le problème concerne l'intérieur de l'habitation ou les éléments d'équipement.

A défaut de constat d'huissier, le locataire peut recourir à des photos, des vidéos ou des témoignages.

Si le problème provient de la distance entre l'habitation et un équipement plus éloigné, la preuve peut facilement être apportée par un plan.

Comment engager une action en justice en cas de défaut de conformité ?

Le locataire peut faire condamner le propriétaire à une amende en engageant une action pénale. C'est le cas si le propriétaire n'a pas délivré le descriptif de la location, a fourni des renseignements inexacts ou non conformes à la réalité ou que l'annonce n'est pas conforme à la réalité.

Le locataire peut aussi engager une action civile pour obtenir l'annulation du contrat, la restitution des sommes versées ainsi que le versement de dommages et intérêts, voire une simple diminution de loyer. C'est le cas si certaines des prestations sont absentes ou défaillantes, si le logement subit des nuisances importantes ou s'il était dans un état de saleté important lors de la prise en possession des lieux.

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