Bail professionnel : la fixation du loyer

Le loyer d'un bail professionnel n'est soumis à aucune réglementation légale.

Fixation du loyer initial du bail professionnel

Modes de détermination du loyer

Le loyer d'un bail professionnel n'étant soumis à aucune réglementation, son montant est librement négocié par les parties au moment de la conclusion du bail initial. Le bailleur n'est pas tenu de déterminer une surface pondérée de son bien pour calculer le loyer, contrairement à ce qui est d'usage en matière commerciale.

Le loyer peut prendre la forme d'une somme fixe ou variable, en partie (une partie reste fixe) ou totalement.

En général, le loyer est payable d'avance, mensuellement ou trimestriellement. Mais, les parties peuvent s'entendre sur des modalités différentes, un paiement à terme échu par exemple.

Le locataire peut exiger du bailleur la délivrance d'une quittance. Le contrat peut d'ailleurs prévoir que le paiement du loyer donnera automatiquement lieu à délivrance d'une quittance. Celle-ci doit être détaillée et distinguer le loyer et les charges.

Paiement des charges

Le bailleur a la possibilité de réclamer, en plus du loyer, le paiement d'une somme d'argent destinée à couvrir les dépenses qu'il engage pour le compte du locataire. Cette somme versée, selon la même périodicité que le loyer principal, peut prendre la forme d'une provision régularisable périodiquement, ou d'un forfait non régularisable.

En l'absence de clause précise dans le bail, le bailleur supporte les charges qui, par nature, sont liées à la propriété (impôts fonciers, assurance de l'immeuble).

Si le bail prévoit le versement de provisions, celles-ci doivent donner lieu à une régularisation, en principe annuelle, en fonction des dépenses réellement supportées par le bailleur pour son compte durant la période. Le montant des provisions peut être ajusté en cours de bail, pour éviter une régularisation trop importante.

Si les provisions sont insuffisantes pour couvrir intégralement les charges, le bailleur peut exiger le versement d'un complément de charges.

Si les provisions dépassent ce que le bailleur a réellement payé, le trop perçu doit être restitué au locataire ou imputé sur les provisions à venir.

Si le locataire verse des charges forfaitaires, une clause du bail peut prévoir leur indexation périodique. A défaut de précision, leur montant reste le même pendant toute la durée du contrat, sauf accord du locataire pour le modifier.

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Révision du loyer du bail professionnel

Révision du loyer en principe impossible

Le Code civil ne prévoit pas de possibilité de révision du loyer, ni en cours de bail, ni lors d'un éventuel renouvellement. Il en va de même en cours de bail verbal.

Par conséquent :

  • le bailleur ne peut pas demander la révision du loyer en justice au bout de 3 ans de location, s'il estime que le loyer est inférieur aux prix du marché, comme peut le faire le bailleur commercial,
  • le locataire ne peut pas demander au juge le blocage de la clause d'indexation si celle-ci aboutit à une augmentation du loyer de 10% comme peut le faire le locataire commercial.

Cependant, le bail est libre de prévoir le principe d'une révision, par le biais notamment d'une clause d'indexation.

Possibilité de déroger à l'interdiction

L'indice choisi doit être licite. Il ne peut pas être fondé sur le niveau général des salaires, le SMIC ou le niveau général des prix. Par ailleurs, il doit être en relation directe avec l'activité de l'une des parties. Tel est le cas de l'indice Insee du coût de la construction (ICC), de l'indice de référence des loyers (IRL) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat).

La date de la première révision ainsi que sa périodicité doit être mentionnée dans le bail. La périodicité de la révision est librement définie par le bail (date anniversaire, révision automatique si l'indice de référence dépasse un certain pourcentage). En toute hypothèse, et sous peine d'annulation de la clause d'indexation, la période de variation de l'indice choisi ne doit pas être supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

La clause d'indexation ne doit pas exclure la réciprocité, sous peine d'annulation. Il est conseillé de prévoir que les variations de l'indice seront prises en compte "en plus ou en moins".

Au cas où l'indice cesserait d'être publié, il est utile de prévoir la procédure à suivre pour choisir un nouvel indice ou un indice de substitution dont la source devra être indiquée.

Il est également utile de préciser que la révision est automatique, c'est-à-dire qu'elle s'applique de plein droit, sans que l'une ou l'autre des parties ait à en faire la demande par une notification préalable.

Défaut de paiement du loyer

Le défaut de paiement du loyer constitue une cause de résiliation du bail :

  • si le bail est muet sur ce point, par décision de justice,
  • dans le cas contraire, par le jeu d'une clause résolutoire.