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Comment fixer le loyer initial d'un bail d'habitation ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, le bailleur dont le bien se situe dans certaines zones géographiques ne peut plus définir librement le loyer initial. Ce nouveau dispositif ne concerne que les baux conclus à compter du 27 mars 2014.



La zone n'est pas encadrée

Le principe demeure celui de la libre fixation du loyer, que le logement soit ancien ou non et qu'il ait été loué auparavant ou non. Seule s'impose au bailleur la loi de l'offre et de la demande.

La fixation d'un loyer trop élevé reste déconseillée : le bailleur risque de ne pas trouver de locataire et d'avoir un changement fréquent de locataires avec tous les frais que cela peut provoquer (frais d'agence, frais de remise en état...).

La zone est encadrée


Principe

La loi Alur met en place un encadrement des loyers dans certaines zones géographiques. Cette réglementation concerne des villes où les prix des logements loués sont très élevés et s'applique du 1er août 2015 au 31 juillet 2016.

Lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.

La règle d'encadrement des loyers ne s'applique pas à tous les logements vacants situés dans les zones encadrés. Ne sont en effet pas concernés :

  • les logements faisant l'objet d'une première location,
  • les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.


Exceptions

Dans certaines circonstances, le bailleur a la possibilité de définir un loyer supérieur à celui qui résulterait de la seule application, au loyer précédent, de la revalorisation basée sur l'IRL :

  • lorsqu'il a réalisé depuis la conclusion du dernier bail des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse de loyer peut alors atteindre 15% du coût réel des travaux TTC ;
  • lorsqu'il a réalisé depuis moins de 6 mois des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernier année de loyer, le nouveau loyer peut être fixé librement ;
  • lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. La hausse du nouveau loyer peut atteindre la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif et le dernier loyer. Pour connaître le montant du loyer représentatif, il est possible de se renseigner auprès de l' ADIL.