Le locataire peut-il exiger des factures pour justifier la retenue qui a été faite sur le dépôt de garantie ?

Le bailleur est en droit de retenir sur le dépôt de garantie les loyers et charges impayés, les réparations incombant au locataire ainsi que les frais occasionnés par les dégradations qu'il a commises. Quelle que soit l'origine de la retenue effectuée sur le dépôt de garantie, le propriétaire doit être en mesure de la justifier.

Comment justifier le montant des charges régularisées ?

La régularisation des charges ne pose généralement pas de problèmes, le propriétaire disposant de factures de gaz, d'eau...

Logement situé dans un immeuble collectif

Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif et que le départ du locataire ne coïncide pas avec l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le propriétaire ne peut pas calculer le montant dû, l'assemblée générale ne s'étant pas prononcée.

En effet, le montant éventuellement dû par le locataire ne peut être connu que plusieurs mois plus tard, après que l'assemblée générale annuelle a approuvé les charges englobant les charges locatives.

Les tribunaux admettent alors que le propriétaire procède à un arrêté provisoire des comptes et conserve une provision d'environ 20% du montant du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

La régularisation définitive devra intervenir dans le mois suivant l'arrêté définitif des comptes. Le propriétaire restituera alors au locataire la somme trop versée ou, au contraire, lui demandera un complément.

Comment justifier le montant des dégradations commises par le locataire ?

Dans une décision du 31 mars 2009, la Cour de cassation semble imposer au propriétaire la remise de factures et non plus de simples devis :

  • si le propriétaire a fait effectuer des travaux de remise en état, il doit produire les factures acquittées correspondantes,
  • si le propriétaire a été obligé de relouer ou de vendre son bien à un loyer ou à un prix inférieur à celui du marché en raison des dégradations du locataire, il doit établir et chiffrer le préjudice qu'il a subi. Des devis ou des barèmes estimatifs ne suffisent pas.

S'il n'effectue pas les travaux ou ne diminue pas le loyer, le dépôt de garantie doit a priori être restitué intégralement au locataire étant donné l'absence de préjudice subi.

La différence est importante. Dans le premier cas, le propriétaire est contraint de réaliser les travaux avant de demander leur remboursement, alors que dans l'autre cas, il réclame une somme pour des réparations qui n'ont pas encore été effectuées.