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Un état des lieux non signé par le locataire est-il valable ? Son absence a-t-il des conséquences ?

L'état des lieux est un document non obligatoire qui doit être joint au contrat de location. Comment doit réagir le locataire face au refus du propriétaire de rédiger un état des lieux ?

Le locataire peut-il exiger un état des lieux ?

Si aucun état des lieux n'a été établi lors de la remise des clés, le locataire doit écrire au propriétaire pour lui en demander un ou lui transmettre un état des lieux préparatoire. Si le propriétaire est d'accord, il doit signer et dater le document avec la mention « bon pour accord ».

En cas de refus, le locataire peut envoyer une lettre de mise en demeure au propriétaire, ce qui l'empêchera de demander une participation financière au locataire pour les éventuelles dégradations, sauf s'il parvient à prouver qu'elles n'existaient pas lors de la remise des clés.

Le locataire peut-il faire appel à un huissier ?

Si le propriétaire refuse l'établissement d'un état des lieux, la loi donne la possibilité au locataire de faire appel à un huissier. Ce dernier se rendra alors sur place et procèdera lui-même à la description écrite du logement. Il est toutefois conseillé au locataire et au propriétaire d'être présents pour faire valoir leurs remarques.

Pour que l'état des lieux soit valable, le locataire doit informer le propriétaire qu'il fait appel à un huissier de justice au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette formalité est indispensable car si le propriétaire n'a pas été invité à participer aux constatations de l'huissier, la validité de l'état des lieux pourra être contestée (3e chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 2 octobre 1996).

Si cette procédure a bien été respectée, les frais d'huissier devront être partagés entre le locataire et le propriétaire. Il n'est pas possible d'échapper à cette obligation en ne se rendant pas à la convocation (3e chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 27 mai 2003).

Et si l'on renonce à rédiger l'état des lieux ?

Le locataire a particulièrement intérêt à faire un état des lieux.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, il est présumé avoir reçu les lieux en bon état et devra s'acquitter des frais de remise en état, sauf s'il parvient à apporter la preuve contraire. C'est le cas s'il dispose d'attestations rapportant que les dégâts qui lui sont reprochés à sa sortie existaient dès l'origine ou qu'il parvient à faire certifier par le précédent locataire qu'aucuns travaux de remise en état n'avaient été effectués depuis son départ. Mais, il est en pratique très difficile d'apporter la preuve de l'existence de dégradations au début du bail si elles ne figurent pas dans un état des lieux.

Baux conclus entre le 24 juin 1982 et le 25 décembre 1986

Sous le régime de la loi Quilliot, la présomption de remise des lieux en bon état de réparations locatives avait été supprimée. Les locataires qui ont conclu un bail durant cette période sont donc présumés avoir reçu les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvent.

Toutefois, si le propriétaire a fait obstacle à l'établissement d'un état des lieux, il ne peut pas invoquer cette présomption. Le locataire est alors supposé avoir reçu les lieux dans l'état dans lesquels ils se trouvent au moment de la sortie (Réponse ministérielle du 3 novembre 1982). Le propriétaire devra prouver que le logement était en bon état.

Modèle d'état des lieux gratuit

Que faire en cas de perte de l'état des lieux ?

En cas de perte de l'état des lieux par le propriétaire et le locataire, la solution est la même que s'il n'avait jamais été rédigé (Cour d'appel de Lyon, décision du 22 février 2011).

Le locataire est alors présumé avoir reçus les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels quels, sauf s'il apporte la preuve que le logement était en mauvais état dès l'origine.