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Un état des lieux non signé par le locataire est-il valable ? Son absence a-t-il des conséquences ?

Un état des lieux qui n'a pas été établi en présence du bailleur et du locataire perd sa valeur. Qu'en est-il s'ils étaient tous les deux présents mais que le locataire n'a pas signé l'état des lieux ?

L'état des lieux doit-il être établi en présence du bailleur et du locataire ?

Pour que l'état des lieux soit valable, il doit être rédigé conjointement par le propriétaire et le locataire. Ils doivent par conséquent être présents. Ils peuvent également choisir de se faire représenter par un mandataire. Il faut savoir que le gardien de l'immeuble n'a pas qualité pour rédiger l'état des lieux à la place du bailleur.

Afin de prouver que le propriétaire et le locataire approuvent les éléments mentionnés dans l'état des lieux, la signature de chacun d'entre eux doit y figurer. En effet, un état des lieux établi unilatéralement par le propriétaire ou le locataire est inopposable à la partie absente (Cour d'appel de Paris, arrêt du 22 novembre 1994).

En revanche, un état des lieux qui n'a pas été signé par le locataire reste valable s'il a été établi par le bailleur en présence du locataire et qu'ils se sont mis d'accord sur son contenu (Chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 14 octobre 1992).

Un état des lieux de sortie établi en l'absence du locataire peut-il être valable ?

Un état des lieux établi en l'absence du locataire peut malgré tout être valable. C'est le cas lorsque le locataire a quitté le logement sans en aviser son propriétaire et en omettant de lui laisser sa nouvelle adresse.

Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pas établir lui-même l'état des lieux mais doit recourir à un huissier qui dressera un constat de l'état du logement (Cour d'appel de Versailles, arrêt du 30 mars 1990). Celui-ci sera alors opposable au locataire malgré son absence.

Toutefois, pour que le constat d'huissier soit valable, deux conditions sont nécessaires :

  • Il faut que très peu de temps se soit écoulé après le départ du locataire. Le constat peut être réalisé immédiatement après la sortie du locataire ou après un délai de 15 jours (Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996). En revanche, un constat établi plus de 3 mois après le départ du locataire n'est pas valable.
  • Le propriétaire doit faire preuve de diligence. L'état des lieux établi en l'absence du locataire n'est pas valable si le bailleur n'a pas cherché à contacter le locataire ou l'un de ses proches dont il avait les coordonnées (les parents du locataire si ceux-ci se sont portés caution, par exemple). Il en est de même si le locataire a contacté le propriétaire pour obtenir une date d'établissement d'état des lieux mais que ce dernier a fait la sourde oreille.