Bail mixte habitation-professionnel : durée et renouvellement du bail

Un professionnel libéral qui désire exercer son activité dans son local d'habitation doit conclure, ou avoir conclu, un bail mixte habitation-professionnel qui est soumis aux mêmes dispositions impératives de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les baux d'habitation.

Durée d'un bail mixte habitation-professionnel

La durée minimale d'un bail mixte habitation-professionnel est différente selon la qualité du bailleur :

  • 3 ans pour les bailleurs personnes physiques,
  • 6 ans pour les bailleurs personnes morales, sauf pour les sociétés civiles à caractère familial.

Pendant toute la durée du bail mixte habitation-professionnel, le bailleur ne peut donner congé, sauf cas de résiliation pour inexécution par le locataire de ses obligations, notamment pour défaut de paiement du loyer.

Le locataire en revanche peut mettre un terme au contrat à tout moment, moyennant en principe un préavis de trois mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier.

Rédaction d'un écrit et état des lieux

La loi impose aux parties de rédiger un un bail mixte habitation-professionnel par écrit avec un certain nombre de mentions obligatoires : consistance, description des locaux, durée du bail et montant du loyer, destination du local...

Le bail mixte habitation-professionnel peut être établi sous seing privé ou par acte authentique. Son enregistrement auprès du service des impôts n'est pas obligatoire.

Par ailleurs, un état des lieux contradictoire doit obligatoirement être établi.

Loyers d'un bail mixte habitation-professionnel

Les loyers des logements vacants ou faisant l'objet d'une première location sont fixés librement sauf lorsque le bien est situé dans une zone encadrée. Il en est de même pour les logements neufs.

En cours de bail, le loyer est seulement révisé en fonction de l'indice de référence des loyers (et non de l'indice du coût de la construction) lorsqu'une clause du bail l'a prévu, ce qui est très généralement le cas.

Le bailleur peut proposer lors du renouvellement du bail une augmentation de loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué.

Travaux et charges d'un bail mixte habitation-professionnel

Les charges et travaux récupérables sur le locataire d'un bail mixte habitation-professionnel sont déterminés par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Ces textes sont impératifs. Ils ne permettent pas aux parties d'aménager entre elles la ventilation des charges et des travaux.

Droit au renouvellement d'un bail mixte habitation-professionnel

Au terme d'un bail mixte habitation-professionnel, le bailleur dispose de trois possibilités :

  • garder le silence, auquel cas le bail mixte est reconduit tacitement (pour une durée égale à celle du contrat initial), avec le même loyer,
  • proposer une augmentation de loyer plafonnée à la moitié de la différence avec les loyers constatés dans le voisinage et étalée sur 3 ans (hausse maximale de 10 %) ou sur 6 ans (hausse supérieure à 10 %), si le loyer est manifestement sous-évalué. Le bail est dans ce cas renouvelé, mais avec un loyer différent,
  • donner congé 6 mois avant pour reprendre ou vendre (le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption) ou pour un motif légitime et sérieux, notamment inexécution par le locataire d'une des obligations lui incombant.
Attention, le locataire qui n'occupe pas la partie à usage d'habitation peut se voir opposer un refus de renouvellement.

Le renouvellement, ou la tacite reconduction, du bail mixte a lieu pour les mêmes durées de 3 ou 6 ans selon le cas.


Modèle de bail mixte

Vous trouverez un modèle de bail mixte meublé et un modèle de bail mixte non meublé adaptés à votre situation. Disponibles en format word et pdf, il vous suffit de remplir un questionnaire en ligne pour générer le contrat.