Bail commercial : sa durée

La durée du bail commercial est très encadrée.

Durée d'un bail commercial

Le bail commercial a une durée de 9 ans minimum

Un bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il n'est pas possible de déroger à cette règle, sauf en recourant à un bail commercial dérogatoire ou à une convention d'occupation précaire. Si le bail ne précise pas sa durée, celle-ci est automatiquement portée à 9 ans.

Il ne s'agit que d'une durée minimale, une durée plus longue étant possible. Mais il faut savoir que le bail sera par principe renouvelable pour une durée de 9 ans, sauf accord contraire des parties.

En outre, lors du renouvellement du bail, le loyer ne sera pas plafonné (il doit correspondre à la valeur locative) et risque donc d'augmenter. Cependant, si la valeur locative est, lors du renouvellement, supérieure au loyer du bail à renouveler, le locataire commercial bénéficie d'un plafonnement de l'augmentation du loyer.

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Le bail commercial peut-il être résilié ?

Par le locataire

Le locataire peut mettre fin au bail tous les trois ans, s'il respecte le délai et les formes requises.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le locataire ne peut plus renoncer à l'avance à sa faculté de résiliation anticipée. Cette interdiction ne s'applique cependant pas :

  • aux baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation,
  • aux baux des locaux à usage exclusif de bureaux,
  • aux baux des locaux de stockage,
  • aux baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans.

La résiliation du bail commercial est aussi possible :

  • lorsqu'à l'issue d'un stage de conversion ou de promotion, le commerçant ou l'artisan quitte le local dont il est locataire pour convertir son activité en la transférant dans un autre local ou pour prendre une activité salariée ;
  • lorsque le locataire a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité.

Le locataire peut également notifier au bailleur la résolution du bail, après l'avoir vainement mis en demeure de satisfaire à ses obligations (sauf urgence).

Par le bailleur

Le bailleur ne peut résilier le bail que dans certains cas exceptionnels :

  • en vue de construire ou reconstruire de fonds. La reconstruction devra porter sur tout l'immeuble faisant l'objet du bail ;
  • en vue d'une reprise temporaire pour surélever l'immeuble existant ;
  • sur la partie du terrain nue et non construite pour construire un immeuble à usage d'habitation. Le bailleur procèdera à un congé pour la partie non construite tandis que le bail continuera pour la partie construite.

A chaque fois, ces congés sont délivrés moyennant indemnité d'éviction.

En cas de faute du locataire, le bailleur a aussi la possibilité de :

  • mettre en oeuvre la clause résolutoire,
  • notifier au locataire la résolution du bail, après l'avoir vainement mis en demeure de satisfaire à ses obligations (sauf urgence).

Par le bailleur et le locataire

Le bailleur et le locataire peuvent décider, d'un commun accord, de mettre fin au bail commercial.

La révocation mutuelle du bail commercial n'est soumise à aucune condition de forme ; elle est donc acquise dès lors qu'une des parties a accepté la demande présentée par l'autre.