Sous-location d'un bail commercial : les contrats voisins

L'intérêt de distinguer la sous-location des contrats voisins réside dans le fait que la réglementation commerciale la soumet à un régime particulier.

Différence entre sous-location et location-gérance d'un fonds de commerce

La location-gérance est un contrat par lequel un propriétaire donne en location son fonds de commerce ou son établissement artisanal. C'est le locataire, ou gérant-libre, qui supporte les risques et les bénéfices de l'exploitation, en contrepartie d'une redevance versée au propriétaire.

La mise en location-gérance ne constitue normalement pas une sous-location des locaux dans lesquels le fonds est exploité. La jouissance des locaux n'est que la conséquence accessoire de la conclusion du contrat de location-gérance.

Dans la mesure où la location-gérance de fonds de commerce échappe au statut des baux commerciaux et où la sous-location est généralement interdite dans les baux commerciaux, les parties peuvent être tentées de conclure une location interdite, sous couvert d'un contrat de location-gérance. Les tribunaux considèrent qu'il y a eu dissimulation d'une sous-location lorsque :

  • un fonds de commerce est mis en gérance libre avec droit au bail, qui impose au locataire-gérant le paiement direct du loyer au propriétaire et de satisfaire à toutes les charges, clauses et conditions du bail,
  • la société, prétendue gérante du fonds, fabrique et vend des produits sous sa marque personnelle,
  • le locataire-gérant exerce dans les lieux un commerce différent, sans opposition du locataire, et que le contrat ne mentionne ni matériel ni marchandises...

Différence entre sous-location et domiciliation d'entreprise

Même si elle comporte une mise à disposition de locaux moyennant contrepartie, la domiciliation n'est pas nécessairement une sous-location.

Si la fourniture de locaux n'est qu'accessoire par rapport aux autres prestations fournies (fourniture d'une adresse commerciale, mise à disposition de matériel : fax, ordinateurs, imprimantes...), l'opération s'analyse en un contrat de prestations de services.

Si la mise à disposition du local constitue la prestation principale, la qualification de bail et donc de sous-location doit être retenue.

Différence entre sous-location et crédit-bail de fonds de commerce

Sous certaines conditions, un particulier propriétaire d'un fonds de commerce peut conclure une convention de location assortie d'une promesse de vente, qualifiée d'opération de crédit-bail.

S'il s'avère que le locataire ne met pas à la disposition de son contractant son fonds de commerce, mais seulement les locaux, il s'agit d'une sous-location déguisée.

Différence entre sous-location et mise à disposition d'un logement de fonction

Lorsque le locataire met à la disposition d'un de ses salariés, à titre de logement de fonction, une partie des locaux loués, l'opération peut être qualifiée de sous-location lorsqu'elle implique le paiement d'un prix ou la fourniture d'une contrepartie par le salarié.

Il en est ainsi lorsque la mise à disposition s'effectue moyennant une somme d'argent versée par le salarié ou prélevée directement sur son salaire ou en échange de prestations en nature spécifiques (réalisation de travaux et d'heures de ménage, par exemple).