Renouvellement du bail commercial : faut-il conclure un nouveau contrat ?

Le renouvellement du bail commercial se fait en principe aux mêmes clauses et conditions que l'ancien. Mais les parties peuvent décider de revenir sur certaines clauses.

La modification du bail commercial est possible, du moment qu'il y a commun accord

Lors du renouvellement d'un bail commercial, seul le montant du loyer peut être modifié, les clauses du bail initial doivent rester inchangées, sauf si les parties en décident autrement. En cas de litige, le tribunal ne pourra pas modifier les clauses du bail commercial.

Le nouveau bail doit en principe porter sur les mêmes locaux que ceux faisant l'objet du bail commercial initial. Le renouvellement du bail ne peut en principe être partiel, sauf dans deux cas :

  • le bailleur exerce son droit de reprise partiel sur un terrain, en vue d'y construire un local d'habitation ;
  • le bailleur décide de reprendre un logement annexe aux locaux commerciaux, pour y habiter ou loger sa famille. Cela n'est possible que si cela ne trouble pas gravement l'exploitation du locataire et que les locaux d'habitation et commerciaux ne forment pas un tout indivisible.

A l'inverse, les parties peuvent décider d'étendre le nouveau bail commercial, notamment parce que le bailleur devient propriétaire des constructions et améliorations apportées par le locataire en cours de bail.

Point de départ du nouveau contrat de bail commercial

La durée du nouveau bail est fixée à 9 ans, mais les parties peuvent décider d'une durée plus longue (ou plus courte si elles recourent à un bail dérogatoire).

Le nouveau contrat prend normalement effet à compter de l'expiration du bail précédent. Mais si le bail commercial précédent s'est poursuivi par tacite reconduction, le nouveau contrat prend effet :

  • à la date pour laquelle le congé a été donné, si c'est le bailleur qui a donné un congé à son locataire ;
  • au premier jour du trimestre civil suivant la demande, si c'est le locataire qui a demandé le renouvellement du bail commercial.

Tant que le nouveau bail commercial n'est pas signé, le bailleur peut revenir sur sa décision d'accepter le renouvellement, en proposant au locataire une indemnité d'éviction ou non (si des motifs graves justifient un refus).