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Comment donner congé pour vendre ?

Le bailleur peut donner congé au locataire pour procéder à la vente du logement. Pour éviter les abus, le locataire est prioritaire pour acheter le logement et dispose d'un droit de préemption si le logement est vendu à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé.

Le bailleur doit-il respecter des conditions particulières ?

Le bailleur doit disposer de la capacité juridique de vendre le logement.

Ce n'est pas le cas :

  • du congé émis par un mineur ;
  • du congé émis par un majeur sous tutelle, curatelle ou sauvegarde de justice ;
  • du congé donné par le seul usufruitier ou le seul nu-propriétaire. Lorsque le bailleur est usufruitier, il faut que le congé émane à la fois de l'usufruitier et du nu-propriétaire ;
  • du congé donné par un seul des indivisaires, sauf s'il a obtenu des autres indivisaires un mandat spécial pour donner congé afin de vendre ou que le congé est délivré par les indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis ;
  • du congé délivré par un agent immobilier disposant uniquement d'un mandat de gestion ou d'un mandat de vendre. L'agent immobilier doit disposer d'un pouvoir spécial afin de délivrer un congé pour vendre au nom du bailleur.

Quelles mentions obligatoires doit contenir la lettre de congé ?

La lettre de congé doit :

  • reproduire intégralement (ou en annexe) les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. En cas de défaut de reproduction causant un préjudice au locataire, le congé est nul ;
  • préciser le prix demandé, frais de notaire compris. Il n'est pas possible de prévoir que le prix de vente est à débattre ;
  • indiquer les conditions de vente : modalités de paiement du prix (vente en viager, pourcentage à verser lors de la signature de la promesse de vente, paiement au comptant...), date de signature de l'acte de vente, garanties accordées par le vendeur... Il ne s'agit pas de transmettre d'ores et déjà une promesse de vente avec l'ensemble des clauses.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe.

En revanche, il n'a pas à indiquer la superficie de l'appartement ni à être accompagné du règlement de copropriété. Il n'y a pas non plus de recherche des termites et du plomb à ce stade.

L'offre de vente doit-elle porter sur tout le logement ?

L'offre de vente doit porter sur tout le local, mais rien que le local. Le bailleur ne peut pas y inclure :

  • des dépendances non comprises dans le bail. Par exemple, si l'immeuble est vendu entier, l'offre de vente ne doit porter que sur la partie occupée par le locataire,
  • ou ne proposer la vente que d'une partie de la surface louée. Par exemple, si le locataire dispose d'une cave, elle doit figurer dans l'offre, sous peine de voir le congé annulé.

Le locataire dispose-t-il toujours d'un droit de priorité ?

La vente en cours de bail du logement ne donne pas de droit de priorité au locataire, sauf cas particulier de division d'un immeuble entier à usage d'habitation ou mixte de plus de 5 logements appartenant au bailleur qui le divise en lots.

Pour calculer ce seuil de 5 logements, doivent uniquement être comptabilisés les logements décents (Cass. 3e civ. 11-2-2016 n° 14-25.682). Les locaux impropres à l'habitation et ne présentant pas les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 ne sont pas pris en compte dans le calcul du nombre de logements visé par la loi.

Ce n'est que lorsque le bailleur donne congé, donc à l'expiration du bail, que le droit de préemption est applicable.

Le droit de priorité du locataire s'efface toutefois dans trois hypothèses :

  • lorsque le bailleur décide de vendre le logement à un parent allant jusqu'au 4e degré (3e degré dans les baux signés depuis le 27 mars 2014) : du père au fils, de la sœur au frère, du grand-père à sa petite-fille, de l'oncle au neveu, par exemple. Ce parent doit occuper le logement pendant un délai minimal de deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis,
  • lorsque la commune exerce son droit de préemption urbain,
  • lorsque l'immeuble est frappé d'interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril, déclaré insalubre ou dont le quart de la surface est classé dans la catégorie IV.

De combien de temps le locataire dispose-t-il pour acquérir le logement ?

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Le locataire dispose de deux mois à compter du début du préavis pour accepter l'offre. Lorsque le congé est donné plus de six mois à l'avance, ses effets sont reportés dans le temps ; rien n'oblige le locataire à donner sa réponse de façon anticipée.

Acceptation du locataire

En cas d'acceptation, il dispose à nouveau d'un délai de deux mois pour réaliser la vente, voire de quatre mois s'il précise dans sa réponse avoir l'intention de souscrire un emprunt. Il n'est pas possible de prévoir le versement d'une somme d'argent à titre d'indemnité d'immobilisation comme dans une promesse de vente classique.

Si la vente n'est pas réalisée, l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire doit quitter le logement au plus tard à la fin du préavis.

Refus du locataire

En cas de refus, le locataire doit quitter son logement au plus tard à la fin du délai de préavis. S'il reste malgré tout dans les lieux, il devient un occupant sans droit ni titre qui peut être expulsé.

Si, après le refus du locataire, le bailleur propose le logement à un prix ou à des conditions plus avantageuses (par exemple, des modalités de paiement plus intéressantes), le locataire doit en être averti. A défaut, la vente pourrait être annulée.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire durant un mois à compter de sa réception (le jour de sa signification, si elle est envoyée par huissier). La réponse doit être adressée au bailleur, à son mandataire ou au notaire chargé de la vente.

En cas d'acceptation, le locataire dispose à nouveau d'un délai de deux mois pour réaliser la vente, voire de quatre mois s'il précise dans sa réponse avoir l'intention de souscrire un emprunt.

Négociation du locataire

Si le locataire est d'accord pour acheter mais discute le prix, sa réponse est assimilée à un refus (3e chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 20 juin 1990).

Que se passe-t-il en cas de fraude ?

Pour obtenir l'annulation du congé, le locataire peut démontrer :

  • qu'une promesse synallagmatique de vente a été conclue avec un tiers avant même qu'aient été notifiées au locataire le prix et les conditions de la vente (Cass. 3e civ. 13-10-2016 n° 15-21.238 F-D ),
  • que le prix de vente était délibérément exagéré compte tenu du prix du marché. Un congé pour vendre à un prix trop élevé compte tenu de l'état du marché peut être considéré comme une tentative de fraude destinée à empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption,
  • que le logement a été reloué aussitôt libéré,
  • que le bailleur n'a entrepris aucune démarche sérieuse pour vendre,
  • que l'offre de vente ne porte que sur une partie du logement ou inclut des dépendances qui ne figurent pas sur le bail...