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Comment reprendre un logement déjà loué pour y habiter ?

Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut reprendre le logement afin d'y habiter personnellement ou d'y loger un de ses proches.

A qui profite le congé pour habiter ?

En dehors du bailleur lui-même, le bénéficiaire de la reprise peut être :

  • son conjoint,
  • le partenaire avec lequel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé,
  • son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
  • ses ascendants,
  • ses descendants. Toutefois, un enfant mineur non émancipé vivant chez ses parents ne peut pas bénéficier de la reprise (Cour d'appel de Paris, arrêt du 2 juillet 1998),
  • les ascendants ou les descendants de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le bailleur est une société

Ce mode de reprise ne peut pas être invoqué par une association ou par une société, sauf s'il s'agit d'un SCI familiale. Dans cette hypothèse, le congé ne peut être fait que pour le compte de l'un des associés. Le bénéficiaire de la reprise ne peut pas être un conjoint, un concubin ou un enfant, sauf s'il est lui-même associé.

Une SCI constituée seulement de concubins ou de partenaires d'un PACS ne peut pas invoquer ce mode de congé.

Quel usage le bailleur doit-il faire du logement repris ?

La reprise doit être réalisée au profit d'une personne qui fera du logement sa résidence principale. Un congé délivré pour faire du logement un lieu de vacances ou une résidence secondaire est nul.

Il n'y a pas d'autres conditions à remplir. Le bailleur peut reprendre le logement bien qu'il dispose d'autres logements qu'il pourrait reprendre ou dispose déjà d'un logement correspondant à ses besoins (3e chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 24 janvier 1996).

Quelles mentions obligatoires doit contenir la lettre de congé ?

Pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, le bailleur doit :

  • indiquer le motif de la reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre lui et le bénéficiaire,
  • justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise,
  • joindre au congé une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation.

Pour les baux conclus avant cette date, le bailleur peut se contenter de préciser le motif de la reprise ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

Dans tous les cas, le bailleur doit signifier son congé au locataire au moins six mois avant la fin du bail.

À quel moment la reprise doit-elle intervenir ?

Il n'existe aucun délai légal dans lequel la reprise doit intervenir pour que le congé soit valable. Le texte sous-entend néanmoins qu'il faut qu'il y ait occupation effective après le départ du locataire, normalement dans les semaines qui suivent. Le logement doit être réellement occupé par le bénéficiaire de la reprise, mais pas forcément toute l'année.

Aucun délai minimal d'occupation n'est exigé. Quelques mois suffisent pour rendre le congé valide (Cour d'appel de Toulouse, arrêt du 23 juin 1998). Et si le mauvais état de santé du bailleur le contraint à relouer le logement sans l'avoir occupé, le congé reste valable (3e chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 13 juillet 2005).

Le bénéficiaire de la reprise peut-il ensuite changer ?

Le bailleur a le droit de donner congé au bénéfice d'une personne et, finalement, d'octroyer le logement à quelqu'un d‘autre.

Ce changement est autorisé dès lors que le nouveau bénéficiaire remplit également les conditions de l'article 15 et que le bailleur dispose d'une raison légitime pour opérer cette substitution.

Que se passe-t-il en cas de fraude ?

En cas de congé frauduleux, le bailleur peut être condamné à verser au locataire des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice matériel et moral subi par le locataire (frais de déménagement et d'emménagement, notamment).

Si le bail a été conclu après le 27 mars 2014, le bailleur encourt également une amende.

En revanche, la réintégration de l'ancien locataire n'est jamais prononcée par le juge.