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Le propriétaire peut-il donner congé en cours de bail ?


Dans certains cas, le propriétaire peut donner congé à son locataire en fin de bail en respectant certaines conditions de formes et de délais.



L'âge du locataire peut-il interdire le congé ?

Le propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond de ressources, sauf s'il lui propose un logement correspondant à ses besoins et possibilités, dans la même zone géographique.

S'il y a plusieurs locataires, il suffit que l'un d'eux réponde aux critères d'âge et de ressources pour que le propriétaire ne puisse délivrer congé.

Toutefois, l'ensemble de ces dispositions ne sont pas applicables si le propriétaire lui-même est âgé de plus de 65 ans ou que ses ressources sont inférieures au plafond.

Du côté du propriétaire comme du bailleur, l'âge est apprécié à la date d'échéance du bail tandis que le montant des ressources l'est à la date du notification du congé.

Si le locataire vit avec une personne âgée

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Macron, la protection ne concerne plus seulement le locataire. Elle joue aussi lorsque les conditions sont remplies par une personne à sa charge, vivant habituellement dans le logement.

Attention, l'ensemble des ressources du foyer est pris en compte (celles du locataire ainsi que celles de la personne âgée à sa charge).

Quelle procédure doit-il suivre ?


La communication du congé

Le congé doit être communiqué par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier de justice ou remis en mains propres.

Si le propriétaire opte pour la lettre recommandée, le délai de préavis court à compte de la date de réception de la lettre de congé. Si la lettre recommandée n'a pas été remise au propriétaire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification n'est pas valable. En revanche, si la lettre lui parvient en retard, la date de résiliation du bail est repoussée d'autant.

Si le congé est délivré par un huissier, le délai de préavis court à compter de la date mentionnée sur l'acte établi par le professionnel. Le locataire est considéré comme l'ayant reçu à cette date même lorsqu'il était absent lors du passage de l'huissier.


Le respect d'un délai de préavis

Le délai de préavis est de six mois. Par exemple, un congé reçu le 5 août fait courir un préavis jusqu'au 5 novembre à minuit.

L'erreur fréquemment commise est de délivrer un congé pour un terme inexact. Si celui-ci est postérieur au terme exact, le congé est nul et le bail se renouvelle.

A l'inverse du locataire, le propriétaire qui souhaite donner congé ne dispose pas de préavis réduit dans certaines circonstances.



Que doit contenir la lettre de congé ?

Le propriétaire doit mentionner la raison pour laquelle il ne renouvelle pas le bail. Seules trois séries de motifs sont recevables.


Congé pour reprise

Le propriétaire doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre lui et le bénéficiaire.

Il peut s'agir :

  • du propriétaire lui-même,
  • de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ou de son partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé ;
  • de ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.


Congé pour vente

La lettre de congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente puis reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II.


Congé pour motif légitime et sérieux

La loi du 06 juillet 1989 n'a pas fixé de liste de motifs légitimes et sérieux valables. Il convient donc d'être extrêmement précis dans la lettre de congé.

Le propriétaire doit exposer les faits et indiquer leur date de survenance. Il doit joindre au congé le maximum de pièces justificatives (témoignages, attestations diverses, certificats, plaintes…).

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