L'information juridique des entreprises, des associations, des salariés et des locataires

Comment donner congé pour motif légitime et sérieux ?

Le bail peut être résilié pour motif légitime et sérieux. Il s'agit d'une faute du locataire ou d'un motif propre au bailleur.

Dans quelles hypothèses le bailleur peut-il donner congé pour motif légitime et sérieux ?

Violation par le locataire de ses obligations

Le congé va sanctionner une faute du locataire, par exemple :

  • le défaut de paiement du loyer ou des charges,
  • le retard systématique de paiement,
  • un comportement bruyant ou agressif, attesté par des plaintes du voisinage,
  • le non-respect de la destination des lieux,
  • le défaut d'usage du logement à titre de résidence principale, au moins partiellement,
  • le refus de laisser exécuter des travaux,
  • la sous-location ou la cession de bail sans l'autorisation du bailleur,
  • le défaut d'assurance des risques locatifs.

La faute du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux, même si elle a cessé à la date de délivrance du congé. Par exemple, un défaut d'assurance régularisé au moment où le congé a été notifié ne remet pas en cause la légitimité du congé.

Motifs propres au bailleur

Le bailleur peut se baser sur :

  • le non-renouvellement de la caution,
  • la réalisation d'importants travaux de rénovation,
  • la démolition de l'immeuble dans lequel est situé le logement,
  • une décision d'expropriation,
  • la nécessité, pour le bailleur établi en société ou en association, de loger une personne attachée à son service (salarié pour un hôpital, enseignant d'une association religieuse...).

Ce mode de congé est-il possible lorsque le locataire est âgé et démuni ?

Le propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans (65 ans pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014) dont les ressources sont inférieures à un certain plafond de ressources, sauf s'il lui propose un logement correspondant à ses besoins et possibilités, dans la même zone géographique.

S'il y a plusieurs locataires, il suffit que l'un d'eux réponde aux critères d'âge et de ressources pour que le propriétaire ne puisse délivrer congé.

Toutefois, l'ensemble de ces dispositions ne sont pas applicables si le propriétaire est une personne physique elle-même est âgée de plus de 70 ans (ou 65 ans) ou que ses ressources sont inférieures au plafond. Les conditions sont ici alternative : il suffit que l'une d'entre elles soit présente pour que le propriétaire ne soit pas tenu de reloger le locataire.

Les SCI familiales ne peuvent pas invoquer cette dispense (Cass. 3e civ. 7-7-2016 n° 14-29.148). Lorsque le bailleur qui donne congé est une SCI familiale, il doit systématiquement faire une offre de relogement à son locataire âgé de plus de 70 ou 65 ans disposant de faibles ressources. Il en est ainsi même si l'associé bénéficiaire de la reprise est lui-même âgé.

L'âge est apprécié à la date d'échéance du bail tandis que le montant des ressources l'est à la date de la notification du congé.

Locataires concernés

Le locataire doit remplir deux conditions :

  • être âgé de plus de 70 ans à la date d'échéance du bail (65 ans pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014),
  • disposer de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le SMIC (le plafond est fixé par arrêté du ministre du logement pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014). Les ressources à prendre en compte sont les ressources déclarées à l'administration fiscale, desquelles sont déduites les aides dont le locataire bénéficie (prime d'assurance-vie, aide familiale ponctuelle, vente d'un bien immobilier, dividendes....).

Lorsque le logement est occupé par plusieurs personnes, les ressources de chaque locataire doivent être appréciées séparément.

Si le locataire vit avec une personne âgée

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Macron, la protection ne concerne plus seulement le locataire. Elle joue aussi lorsque les conditions sont remplies par une personne à sa charge, vivant habituellement dans le logement.

Attention, l'ensemble des ressources du foyer est pris en compte (celles du locataire ainsi que celles de la personne âgée à sa charge).

Caractéristiques du logement à proposer

L'offre de relogement doit être effectuée pendant la période de préavis, pas nécessairement dans la lettre de congé.

Le logement proposé doit :

  • être à proximité du logement occupé actuellement :
    • si la commune est divisée en arrondissements, le logement doit se situer dans le même arrondissement, dans un arrondissement limitrophe ou dans l'une des communes limitrophe de l'arrondissement où se trouve le logement,
    • si la commune est divisée en cantons, le logement doit se situer dans le même canton, dans un canton limitrophe ou dans l'une des communes limitrophe du canton où se trouve le logement,
    • dans les autres cas, le logement doit se situer dans la même commune ou dans une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 kilomètres.
  • être adapté aux besoins et aux possibilités du locataire. Il ne doit être ni trop petit, ni trop onéreux.