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Le locataire peut-il donner congé en cours de bail ?

Alors que le propriétaire dispose de peu de possibilités pour résilier le bail, le locataire peut partir à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis.

Comment le locataire doit-il faire parvenir la lettre de congé au propriétaire ?

Le congé doit être communiqué par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier de justice ou remis en mains propres.

Un congé communiqué par lettre simple est inefficace, même si le propriétaire ne conteste pas avoir reçu le congé (Cour de cassation, arrêt de la 3e chambre civile du 3 avril 2001). Toutefois, si le propriétaire accepte la lettre simple, le congé peut être considéré comme valable, le locataire n'étant pas en droit de contester son propre congé.

Attention, le fait de laisser ses clés à un gardien ou dans la boîte aux lettres n'équivaut pas à un congé (Cour de cassation, arrêt de la 3e chambre civile du 4 octobre 1995).

Quel délai de préavis le locataire doit-il respecter ?

Préavis de 3 mois

En principe, le propriétaire doit être averti trois mois avant le départ du locataire.

Le délai de préavis se calcule à partir de la date de réception du courrier par le propriétaire ou du jour de sa remis en mains propres. Même s'il quitte les lieux avant, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges pendant ce délai, sauf si un autre locataire le remplace durant cette période ou que le propriétaire lui donne son accord écrit. Mais le locataire ne peut pas imposer au propriétaire un successeur ; tout au plus peut-il lui proposer des candidats.

Préavis réduit dans certaines situations

Le délai passe à un mois si le locataire est en mesure de justifier de l'une des situations suivantes :

  • un premier emploi,
  • une mutation professionnelle,
  • une perte d'emploi,
  • un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
  • le bénéfice du revenu de solidarité active (RSA),
  • le logement se situe dans une zone tendue. Les communes concernées sont désignées dans un décret n°2013-392 du 10 mai 2013,
  • son état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
  • le bénéfice de l'allocation adulte handicapé,
  • l'attribution d'un logement social.

En aucun cas, le locataire ne peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois pour un autre motif que ceux exposés prévus par la loi. En revanche, si le propriétaire a accepté un préavis réduit sur un motif erroné, il ne peut revenir sur sa position alors que les locataires ont quitté les lieux (Cass. civ. 3e, 19 septembre 2012).

Absence de préavis en cas de circonstances exceptionnelles

Les tribunaux acceptent parfois que le locataire quitte les lieux sans préavis lorsque des circonstances exceptionnelles le justifient.

C'est notamment le cas lorsque le logement comporte un vice caché, par exemple il se révèle humide et insalubre ou est infesté de puces.

Tout mois commencé est-il dû ?

Le locataire ne doit s'acquitter du loyer et des charges que pour la période où il a effectivement occupé le logement.

La clause stipulant que tout mois commencé est dû est illégale.