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Bail d'habitation : qu'est-ce qu'un commandement de payer ?

L'envoi d'un commandement de payer constitue la première étape de la mise en oeuvre d'une clause résolutoire ou d'une procédure de résiliation judiciaire du bail.



Quelles mentions obligatoires doit contenir le commandement de payer ?

Le commandement de payer doit contenir les mentions suivantes :

  • l'origine, le montant et le détail de la dette ;
  • les cinq premiers alinéas de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, il est nécessaire de reproduire l'intégralité de l'article 24 ;
  • le premier alinéa de l'article 6 de la loi du 32 mai 1990 (loi Basson). Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, il est nécessaire de reproduire les trois premiers alinéas de l'article 6 ;
  • l'indication selon laquelle le locataire a la possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), ainsi que l'adresse du FSL dont il dépend.

Il est indispensable de reproduire ces textes dans le commandement lui-même. Une photocopie annexée au commandement ne suffit pas.

L'absence d'une mention obligatoire n'entraîne pas automatiquement la nullité du commandement de payer. Pour l'obtenir, le locataire doit démontrer que l'absence lui a causé un préjudice, par exemple ne pas avoir précisé la possibilité de saisir le FSL lui a fermé cette porte, alors qu'il pouvait prétendre à une aide de ce fonds.

A qui le commandement de payer doit-il être délivré ?

Le commandement de payer doit être délivré :

  • au locataire ;
  • et, à la caution. Il faut signifier à la caution le commandement dans les 15 jours qui suivent sa signification au locataire. A défaut, le bailleur ne pourra pas lui réclamer le paiement des pénalités ou intérêts de retard.



De quel délai dispose le locataire pour régler ses dettes ?

Le locataire dispose de deux mois pour régler les loyers dus (limités à 3 ans). S'il paie, les choses en restent là et le bail continue de produire effet.

Il a la possibilité de demander des délais de paiement au tribunal d'instance pouvant aller jusqu'à deux ans, à condition que sa démarche se fasse par acte d'huissier et avant l'assignation par le propriétaire.

S'il conteste la réalité de la dette (le loyer réclamé a été payé, les charges ne sont pas justifiées...), il peut faire opposition au commandement de payer devant le tribunal d'instance. Si l'opposition est justifiée, la procédure s'éteint. Dans le cas contraire, elle se poursuit.

Si le locataire ne réagit pas, le bailleur peut saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail.

Litiges locataire/propriétaire

Librairie

Propriétaires, locataires 2016 : Qui paie quoi ?

Patricia Gendrey et Sylvie Dibos-Lacroux, septembre 2015