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Colocation : faut-il signer un ou plusieurs contrats de bail ?

Le propriétaire a la possibilité de signer un bail avec chacun des colocataires ou un bail unique avec l'ensemble des colocataires. Chaque formule présente des avantages et des inconvénients.

Signature d'un bail avec chacun des colocataires

Caractéristiques

Dans cette configuration, chaque colocataire signe un contrat de location individuel avec le propriétaire. Les colocataires n'ont donc aucun lien juridique entre eux.

Seule la chambre fait en réalité l'objet du bail, celui-ci faisant simplement mention de l'existence de parties communes. En pratique, chaque colocataire dispose du droit de jouissance exclusif d'une partie des lieux (une chambre, notamment) et de l'usage commun de certaines pièces (salle e bains, séjour, cuisine, etc.).

La partie louée à usage exclusif doit respecter les normes de décence : une surface minimale de 9m2, une alimentation en eau chaude et un système d'évacuation des eaux usées.

Il est rare que cette formule soit adoptée car elle oblige le propriétaire à signer un nouveau bail à chaque changement de locataire et donc à établir un nouvel état des lieux de sortie et d'entrée, éventuellement accompagné de la restitution du dépôt de garantie.

Avantages et inconvénients

Le fait de disposer de l'usage commun de certaines pièces présente de nombreux inconvénients pour le propriétaire :

  • Aucune retenue sur le dépôt de garantie n'est possible pour une dégradation affectant une partie commune.
  • Le propriétaire ne peut pas prévoir une responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément à usage commun lorsque l'auteur de la dégradation est inconnu. Une telle clause serait réputée nulle et non écrite.

Chaque locataire disposant d'un bail distinct, il n'est pas possible d'insérer une clause de solidarité entre colocataires. Par ailleurs, chacun d'eux peut délivrer un congé pour sa partie privative à tout moment.

De son côté, lorsqu'il souhaite mettre fin au bail, le propriétaire doit délivrer un congé à chaque locataire en respectant le délai de préavis qui est propre à la date de signature de son bail.

Signature d'un bail unique avec l'ensemble des colocataires

Caractéristiques

Dans ce cas de figure, il faut rédiger et signer autant d'exemplaires du bail qu'il y a de colocataires (plus une copie du bail pour chaque caution).

Un avenant au bail doit être rédigé à chaque départ ou arrivée d'un colocataire, ce qui permet d'éviter aux colocataires de se voir imposer un colocataire inconnu par le bailleur, puisqu'ils signent tous le bail en même temps.

La particularité pour le nouveau colocataire est que son bail expirera en même temps que celui des colocataires initiaux car il ne porte que sur la durée du bail restant à courir. Ainsi, s'il succède à un colocataire ayant occupé le logement pendant 1 an, son bail expirera 2 ans plus tard, comme pour les colocataires présents depuis le début.

Clause de solidarité ou pas ?

La présence ou non d'une clause de solidarité entre les colocataires va avoir des incidences sur leurs droits et obligations. Pour le baux conclus à compter du 27 mars 2014, la loi Alur limite la solidarité à 6 mois à compter de la fin du congé du colocataire sortant.

Hypothèses Existence d'une clause de solidarité Absence de clause de solidarité
Impayé de loyer Le propriétaire peut réclamer le paiement de la totalité des loyers à chacun des colocataires. L'impayé est divisé entre chacun des colocataires. Le propriétaire ne peut pas réclamer le total à un seul d'entre eux.
Congé délivré par un seul colocataire La solidarité subsiste malgré le congé. Le locataire sortant reste tenu au paiement des loyers en cas de défaillance des locataires restants jusqu'à la fin du bail en cours, sauf si le logement est occupé par un autre locataire et en accord avec le bailleur. L'auteur du congé se trouve déchargé de plein droit à la fin du congé de toutes ses obligations envers le bailleur. Les locataires restants devront assumer le paiement du loyer.
Congé réduit à un mois Lorsque l'un des colocataires bénéficie d'un préavis réduit, il est le seul à pouvoir en profiter.
Restitution du dépôt de garantie Celui qui quitte le logement avant les autres devra attendre la fin du bail pour récupérer son dépôt de garantie.
Congé délivré par le bailleur Un congé donné à un seul des colocataires est valable à l'égard de tous. Les colocataires doivent tous recevoir un congé du propriétaire.
Droit de préemption en cas de congé pour vente En cas d'acceptation commune, les locataires acquièrent le logement en indivision. Dans le cas contraire, les locataires ayant accepté l'offre lèvent l'option pour le tout.
Trouble de la jouissance causé par un colocataire Le propriétaire n'est pas tenu d'y répondre car seuls les troubles causés par un tiers sont condamnables.
État des lieux Tous les colocataires doivent être présents lors de l'établissement de l'état des lieux. Si l'un d'eux est absent et n'a pas donné de mandat exprès à l'un de ses colocataires pour le représenter, l'état des lieux lui est inopposable.

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