Bail d'habitation : quelles sont les clauses interdites ?

Le contenu de la loi du 6 juillet 1989 est considéré d'ordre public. Toutes les clauses contraires sont réputées non écrites et ne produisent aucun effet. Il est donc parfaitement inutile de rédiger des clauses contraires à la loi.

Interdire les animaux domestiques

Le locataire a le droit de détenir un ou plusieurs animaux domestiques dans son logement dès lors qu'il assure la jouissance paisible des lieux et de l'immeuble. Il reste donc responsable des dégâts et des troubles anormaux de voisinage (par exemple, des aboiements excessifs) que son animal peut causer.

Le bail peut uniquement interdire la détention d'un chien dangereux appartenant à la 1ere catégorie (chiens d'attaque). Les chiens d'attaque (première catégorie), sont les chiens qui sont assimilables par leurs caractéristiques morphologiques aux chiens de races Staffordshire terrier, American Staffordshire terrier (Pit-bulls), Mastiff (Boerbulls) ou Tosa.

Par ailleurs, les nouveaux animaux de compagnie (NAC) comme les singes, serpents, araignées, ne sont pas autorisés au sein d'un logement en location.

Imposer au locataire la compagnie d'assurance choisie par le bailleur

Le bailleur ne peut pas imposer une compagnie d'assurance au locataire mais il peut lui enjoindre de souscrire un contrat auprès d'une compagnie que le locataire choisira librement.

La loi impose au locataire la souscription d'une assurance habitation. Le bailleur peut exiger que le locataire lui remette une attestation d'assurance lors de la remise des clés, et renouveler cette demande chaque année afin de vérifier que le locataire est toujours bien assuré. Il a aussi le droit d'insérer dans le contrat une clause de résiliation pour défaut d'assurance.

Une autre possibilité est offerte au propriétaire. Lorsque son locataire ne lui remet pas une attestation d'assurance, le bailleur peut souscrire une assurance pour son compte et récupérer sur les charges les primes d'assurance majorées de 10%. La surprime a pour objet d'indemniser les démarches entreprises par le bailleur au profit du locataire.

Instaurer un droit de visite de plus de 2 heures par jour ouvrable dans le but de louer ou vendre le logement

Le bailleur dispose d'un droit de visite lorsqu'il met le logement en vente ou en location.

Mais le bailleur ne peut pas obliger le locataire à le laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable.

Instaurer un droit de visite annuel

Certains bailleurs tiennent à procéder à une visite annuelle afin de vérifier que le locataire remplit bien ses obligations d'entretien courant et de réparations locatives. La loi ne prévoit pas de droit de visite annuel du logement. Mais, il est possible de prévoir une telle clause dans le bail.

Dans tous les cas, l'exercice de ce droit de visite ne doit pas dégénérer en abus, car il doit garantir au locataire une certaine tranquillité. Le locataire doit toujours en être avisé à temps et rien n'empêche de convenir dans le contrat de bail des modalités de la visite.

Si le bailleur constate des dégradations, il ne peut que le signaler au locataire et lui rappeller qu'il est tenu d'entretenir le logement. Mais il ne peut pas lui réclamer d'indemnités et encore moins une amende. Seule une procédure judiciaire pourrait permettre au bailleur d'obliger le locataire à respecter son obligation d'entretien.

Si le locataire refuse la visite du bailleur alors que le bail l'y autorise, il devra soumettre sa requête au juge qui pourra fixer les modalités de visite des lieux. Car le fait d'entrer chez le locataire contre son gré, constitue une violation de domicile, pénalement sanctionnée (article 226-4 du code pénal).

Imposer au locataire un mode de paiement

Il est d'interdit d'obliger le locataire :

  • à payer par prélèvements automatiques ou grâce à des traites ou des billets à ordre signés d'avance,
  • à accepter que le loyer soit prélevé sur la partie cessible de son salaire.

Le locataire peut régler son loyer par tout moyen (chèque, virement ou espèces jusqu'à 1 000 €).

Tenir les locataires responsables collectivement des dégâts

Le locataire n'est pas responsable des dégradations et des pertes causées :

  • par un tiers qui s'est introduit dans le logement contre la volonté du locataire (par exemple, un cambrioleur),
  • par la faute du bailleur,
  • par un cas de force majeure (tempête, par exemple).

Il n'est pas possible de prévoir une responsabilité collective des locataires. Par exemple, si un tag a été découvert dans les parties communes ou que des occupants de l'immeuble sont montés en surnombre dans l'ascenseur, tombé en panne, les frais de remise en état ne peuvent pas être mis à la charge des locataires.

Si l'auteur des frais est identifié, il sera le seul à être sanctionné. Si le responsable reste inconnu, le bailleur devra supporter les frais de réparation.

Évaluer à l'avance le coût des réparations locatives

Les réparations locatives doivent être justifiées.

Il est interdit au propriétaire de contraindre le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une évaluation effectuée unilatéralement.

Prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans

La loi interdit explicitement le renouvellement du bail pour une durée inférieure à 3 ans.

Il est toutefois possible de déroger à cette règle et de signer un contrat d'un an minimum lorsqu'un événement précis d'ordre professionnel ou familial le justifie. C'est le cas lorsque :

  • le bailleur souhaite reprendre son logement pour y habiter dans la perspective de sa prochaine mise à la retraite,
  • le bailleur envisage de mettre le logement à la disposition d'un de ses enfants pour lui permettre de poursuivre ses études.

Prévoir le paiement d'une pénalité en cas d'infraction aux clauses du bail ou du règlement intérieur de l'immeuble

La clause pénale permet au bailleur de bénéficier d'une indemnisation déterminée forfaitairement en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations. Elle est considérée comme abusive lorsqu'elle ne prévoit pas d'indemnisation au bénéfice du locataire si le bailleur a lui-même manqué à ses obligations.

La clause pénale a été interdite par la loi Alur dans les baux signés à compter du 27 mars 2014.

Facturer au locataire l'état des lieux

Il est possible de facturer au locataire l'état des lieux d'entrée réalisé par un professionnel.

En revanche, la facturation de l'état des lieux de sortie reste interdite, sauf lorsque le locataire et le propriétaire ont été dans l'impossibilité de le réaliser amiablement et ont dû recourir à un huissier. Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié.

Interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui

Un bailleur ne peut interdire à son locataire d'héberger chez lui d'autres personnes que ses proches et membres de sa famille.

La crainte du bailleur est que le logement soit sous-loué sans son consentement. Or, la sous-location doit donner lieu au versement d'un loyer ou à la fourniture d'une contrepartie.

Imposer au locataire le versement d'un dépôt de garantie supérieur à un ou deux mois de loyer

Pour les baux conclus après le 9 février 2008, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer, hors charges. Pour les baux conclus avant cette date, le dépôt de garantie est de deux mois de loyer, hors charges.

Le bailleur ne peut pas demander au locataire d'autres versements, par exemple un dépôt de garantie pour un pass de parking.

Faire payer au locataire les frais de relance, de quittance ou de procédure

Dès lors que le locataire s'est acquitté du paiement de l'intégralité de son loyer et de ses charges, le bailleur est tenu de lui remettre une quittance de loyer, s'il en fait la demande. Il est interdit de facturer au locataire l'envoi de la quittance, par exemple de demander que lui soit adressée une enveloppe pré-timbrée pour son envoi.

En cas de retard de loyer, le bailleur peut envoyer une relance au locataire, voire lui adresser un commandement de payer. Leur coût doit toujours peser sur le bailleur, même si le contrat prévoit le contraire. Seule la justice peut accorder un dédommagement au bailleur.

Les frais de procédure restent également à la charge du bailleur, sauf ceux qui résultent de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.